100 % Baufinanzierung - Immobilienkauf fast ohne Eigenkapital

Von einer 100 % Baufinanzierung wird dann gesprochen, wenn der gesamte Kaufpreis durch ein Darlehen finanziert werden soll. Die Nebenkosten, also die Grunderwerbssteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch, die Aufwendungen für den Makler und schließlich die für Gutachten durch Sachverständige werden bei einer 100 % Finanzierung vom Käufer getragen. Dabei handelt es immerhin um 15 – 20 % der Kaufsumme. Benötigt der Käufer auch eine Finanzierung für die Nebenkosten, ist im Sprachgebrauch der Begriff „120 %-Baufinanzierung“ gebräuchlich. Die Nebenkosten sind mit der Kaufabwicklung stets verloren, sie erhöhen nicht den Wert des Grundstücks oder des darauf befindlichen Gebäudes. Sie können daher bei der Baufinanzierung selbst nicht als Aufwendung für die Immobilie berücksichtigt werden.

100 % Baufinanzierung nur bei Kauf

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital war noch vor wenigen Jahren undenkbar. Allenfalls bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen gab es gelegentlich Ausnahmen. Auch heute noch erscheint die Finanzierung eines Architektenhauses ohne ausreichendes Eigenkapital nicht machbar, da das Prinzip der Baufinanzierung immer einen bestehenden Wert als Pfand vorsieht. Im Ablauf einer Neubaufinanzierung stellt das Grundstück den ersten beleihbaren Wert dar und sollte daher mit Eigenkapital finanziert sein.

Eigenkapitalersatz bei der Baufinanzierung

Fehlendes Eigenkapital kann auf mehrere Arten ersetzt werden. Eine gängige Methode und im Bereich der gewerblichen Immobilienentwickler die Regel ist die Nutzung von bestehenden Beleihungsspielräumen. Wer eine Immobilie besitzt, deren Beleihungswert nicht ausgeschöpft ist, kann die Differenz für andere Zwecke nutzen. Das Einbringen einer Kreditlinie, die durch eine weitere Immobilie besichert ist, gilt immer in voller Höhe als Eigenkapitalersatz. Sie erhöht im Allgemeinen die Qualität der Finanzierung. Das gilt insbesondere auch für Privatpersonen.

Die Übernahme von Arbeiten an einem Neubau oder einer Renovierung wird nur dann als Eigenleistung und Eigenkapitalersatz anerkannt, wenn sie durch den Architekten im Bauantrag genau beschrieben und bewertet worden ist. Beim Immobilienkauf erlangt dies nur selten Bedeutung.

Zumindest regional registrieren die Baufinanzierer einen besonderen Trend: In Gegenden, die besonders unter einer Überhitzung der Immobilienpreise leiden wie München und Umland versuchen Arbeitgeber besonders wichtige Mitarbeiter mit großzügigen Arbeitgeberdarlehen bei der Wohnungsfindung zu unterstützen. War diese Art Kredit früher eher eine Ausnahme und typischerweise bei Mitarbeitern von Banken, Sparkassen und Versicherungen zu finden, so sind sie in München mittlerweile Teil von Stellenangeboten und den darauf basierenden Arbeitsverträgen.

Eigenkapitalersatz ersetzt fehlende liquide Mittel des Käufers immer dann, wenn dadurch das Volumen der erstrangigen Grundschuld gemindert wird. In diesem Fall wird auch nicht mehr von einer 100 % - Finanzierung gesprochen, auch wenn es sich um eine Vollfinanzierung durch Darlehen handelt.

Das Problem der 100 % Baufinanzierung für die Banken

Um eine Immobilie beleihen zu können, muss deren Wert verbindlich festgestellt werden. In Deutschland gibt es dazu gesetzliche Regelungen, an die Banken gebunden sind. Als Grundlage dienen die Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen ermittelt werden und bei Bestandsimmobilien der Gebäudewert, der durch ein Sachverständigengutachten festgestellt wird. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis oder Marktwert, sondern wird durch einen Abschlag auf diese berechnet. Dieser soll Schwankungen des Marktpreises absichern und kann mittlerweile die 30 % - Marke überschreiten. Ein Immobilienkredit, der den Beleihungswert überschreitet, muss von den Banken buchhalterisch besonders behandelt werden mit der Folge einer deutlichen Erhöhung der kalkulatorischen Kosten.

Ein 100 % Baufinanzierung ist deutlich teurer als eine mit ausreichend Eigenkapital!

Der Vergleich der Kosten von Baugeld ist besonders schwierig, da neben dem Beleihungswert und dem Verhältnis der Beleihung dazu (dem „Beleihungsauslauf“) auch noch die Laufzeit eine entscheidende Rolle spielt. Grob umrissen kann der Zinssatz für eine 100 % - Finanzierung doppelt so hoch sein wie für eine solide 60 % Finanzierung. Das gegenwärtige Zinsniveau relativiert das Problem jedoch stark: Günstiges Baugeld gibt es ab etwa 0,6 % und bei einer 100 % - Baufinanzierung ist mit etwa 1,2 % zu rechnen.

Die Qualität der Immobilie

Nicht nur die Frage des monetären Wertes ist zu berücksichtigen. Im Fall, dass ein Immobilienkredit notleidend wird, wird die Bank stets versuchen, das Problem mit einem schnellen Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer zu lösen und den letztlich unüberschaubaren Weg der Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das setzt voraus, dass das Objekt auch schnell verkäuflich ist. Die Attraktivität einer Immobilie für ein breites Publikum erleichtert die Entscheidung für eine 100 % - Finanzierung ganz erheblich.

Die Bonität des Kreditnehmers

Das erste und wichtigste Kriterium für die Bewilligung eines mit Grundpfand besicherten Darlehens ist immer das Pfand, also Grundstück und Gebäude selbst. Übersteigt der Finanzierungsbedarf aber den Beleihungswert, erhält auch die Bonität der Kreditnehmer eine besondere Bedeutung. Zu würdigen ist die Gesamtheit des wirtschaftlichen Verhaltens in Vergangenheit, Gegenwart und die Perspektive für die Zukunft. Die wirtschaftliche Vergangenheit von Privatpersonen ist für die Bank recht übersichtlich in der Schufa-Auskunft dokumentiert. Sie sollte für eine 100 % - Finanzierung tadellos sein. Einkommen und finanzielle Verhältnisse in der Gegenwart sind mit der letzten Einkommensteuererklärung leicht zu belegen.

Banken sind verpflichtet, bei der Kreditvergabe an Private zu Wohnzwecken deren wirtschaftliche Aussichten zu beurteilen und dies zu dokumentieren. Da niemand die Zukunft kennt, fördert es eine Kreditentscheidung sehr, wenn zum einen die Existenz ausreichend durch die entsprechenden Versicherungen (Berufsunfähigkeit/Dienstunfähigkeit, Invalidität, Unfallfolgen) abgesichert ist und die Altersvorsorge trotz der beabsichtigten Kreditaufnahme noch ausreichend bedient wird.

Eine 100 % Baufinanzierung ist trotz der mittlerweile fast überall sehr hohen Immobilienpreise aufgrund der günstigen Zinsen noch möglich. Löwe-Finanz ist gerne dabei behilflich, mit Ihnen Ihre persönlichen Rahmenbedingungen zu definieren. Wir freuen uns auf eine Kontaktaufnahme.