Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen - worauf muss man achten?

Wer eine Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilen will, benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Eigentumswohnanlagen sind die häufigste Form einer solchen juristischen Konstruktion. Die weiteren Ausführungen beziehen sich stets auf Wohnungseigentumsanlagen, für die besonderes Recht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt.

Das Sondereigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Sondereigentum besteht nach § 3 WEG Abs. 1 an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten in einem bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäude auf einem Grundstück. Dabei handelt es sich gewöhnlich um eine Wohnung und die dazugehörigen Kellerräume.

Das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach § 1 Abs. Abs. 5 gehören zum Gemeinschaftseigentum das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und der Garten und/oder die Verkehrsfläche, die das Haus umgeben. Das Gemeinschaftseigentum beginnt also vor der Wohnungstür des Wohnungseigentümers.

Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist die Teilungserklärung.

Jeder Grundstückseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, sein Grundstück und das darauf befindliche Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufzuteilen. Ist das Anwesen im alleinigen Besitz eines Eigentümers, geschieht dies durch eine einseitige Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Bei einer Mehrzahl von Eigentümern wird ein dinglicher Vertrag geschlossen.

Die Voraussetzungen für eine Teilungserklärung

1. Es muss ein Aufteilungsplan erstellt werden. Dabei handelt es sich um alle für die Darstellungen des Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100.
2. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft den Aufteilungsplan,
3. Sie erstellt auf Antrag die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Nach § 3 WEG Abs.3 kann Sondereigentum nur an Wohnungen und sonstigen Räumen eingeräumt werden, wenn diese vom Gemeinschaftseigentum deutlich getrennt sind. Bei Freiflächen muss das Sondereigentum genau durch Maßangaben bestimmt werden. Der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen, sondern muss über Gemeinschaftseigentum von außen möglich sein. Ist der Zugang nur über ein fremdes Grundstück möglich, so muss das Zugangsrecht dinglich gesichert sein (als Wegerecht im Grundbuch des Nachbargrundstücks eingetragen sein).

Die Räumlichkeiten müssen sich für die Führung eines Haushalts und als gewöhnlicher Lebensmittelpunkt eignen. Voraussetzung dafür sind der Schutz vor Witterungseinflüssen und das Vorhandensein entsprechender sanitärer Einrichtungen wie Küche und Bad/WC.
Die Teilungserklärung bezeichnet alle Gebäudeteile auf der Grundlage von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum. Das Grundbuchamt legt nach den Angaben dieser Urkunden Grundbuchblätter für jedes Wohnungs- oder Teileigentum an.

Das Recht des Grundbuchamts, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu fordern, wird in der Rechtsprechung eindeutig bestätigt.

Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt.

Die Behörde prüft nur nach den Vorschriften des WEG-Gesetzes und die Übereinstimmung mit der dem Gebäude zugrunde liegenden Baugenehmigung. Daher ist die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch keine baurechtliche Erlaubnis, sondern lediglich die Grundlage für die Erstellung der Teilungserklärung und deren Eintragung im Grundbuch. Die Einschaltung eines vorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieurs ist nicht erforderlich.

Für die Eintragung im Grundbuch ist nur die beglaubigte Teilungserklärung notwendig. Allerdings werden zahlreiche Teilungserklärungen notariell beurkundet und dann werden die Abgeschlossenheitsbescheinigungen meist Teil der Urkunde.

Wie kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden?

Wer als Hauseigentümer eine Aufteilung plant, sollte sich mit der örtlich zuständigen Baubehörde in Verbindung setzen. Üblicherweise verlangt diese die Vorlage

1. der Teilungserklärung
2. des aktuellen (!) Grundbuchauszugs als Eigentumsnachweis
3. eines Lageplans
4. des Aufteilungsplans
5. einer Wohn- – und Nutzflächenberechnung
6. Zeichnungen, die das Gebäude vollumfänglich abbilden.

Die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gebührenpflichtig. Pro Wohneinheit werden gegenwärtig zwischen ca. 30 bis 150 Euro von den Kommunen berechnet.