Der Ablauf eines Hausbaus

Der Bau eines Eigenheims ist in einem Menschenleben ein herausragendes Ereignis. Löwe-Finanz begleitet Sie mit langjähriger Erfahrung durch Ihr Bauvorhaben und verrät Ihnen hier alles was Sie zum Thema » Ablauf Hausbau « wissen müssen. Vom Entschluss zum Bau bis zur Zahlung der letzten Tilgungsrate für das Baudarlehen vergehen für gewöhnlich Jahrzehnte meist in der Mitte des Lebens, in den besten Jahren. Jeder, der sich darauf einlässt, sollte sich von Anfang an beraten lassen, um möglichst viele Fallen, die auf Bauherren warten, zu umgehen.

Der Entschluss ein Haus zu bauen

Wenn die Entscheidung gefallen ist, sollte als Allererstes die Baufinanzierung abgesichert werden. Nur wer über genügend Eigenkapital verfügt, sollte einen Hausbau erwägen. Die Fremdfinanzierung sollte aber von Anfang an geklärt sein. Neben dem Kreditgeber für das langlaufende Baudarlehen müssen alle Möglichkeiten der Förderung, vor allem die der KfW, geprüft werden. Auch Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen, beide gelten als Eigenkapital, sollten vom Ablauf her geklärt sein. Soll eine Eigenleistung erbracht werden, kann diese erst der Architekt dem Werte nach beurteilen. Um als Eigenkapital vom Kreditgeber anerkannt zu werden, muss sie genau beschriebener Teil des Bauantrags sein.

Die Suche nach dem Grundstück

Die Grundstücksfrage muss vor dem Auftrag an den Architekten oder gegebenenfalls mit ihm geregelt werden.

Der Auftrag an den Architekten

1. Der Entwurf
   Ein guter Architekt wird sich Zeit nehmen, seine Auftraggeber genau auf ihre Vorlieben hin auszuhorchen und ihnen verschiedene Detaillösungen anzubieten. Der erste Entwurf wird kaum der endgültige sein. Haben sich die Bauherren und der Architekt auf einen Entwurf geeinigt, kann eine erste Kostenberechnung erfolgen.
2. Die Baugenehmigung
   Um mit dem Bau beginnen zu dürfen, bedarf es der behördlichen Genehmigung. Diese muss durch die Einreichung der Planunterlagen beantragt werden. Nicht jeder darf dies: In Nordrhein-Westfalen sind nur Architekten und Bauingenieure bei Erfüllung gewisser Voraussetzungen „vorlageberechtigt“. In anderen Bundesländern dürfen dies mitunter auch Meister in Bauhandwerken.
3. Die Ablaufplanung
   Die Erteilung der Baugenehmigung dauert je nach Behörde unterschiedlich lang. Die Architekten kennen jedoch in etwa die Zeiträume. Noch während das Genehmigungsverfahren läuft, kann mit der Detailplanung begonnen werden. Der Bauherr muss jetzt unbedingt ständig für den Architekten ansprechbar sein! Der Architekt erstellt jetzt den Ausführungsplan, bei dem der Bauherr immer wieder als Mitwirkender gefragt ist. Zu entscheiden ist über vielerlei, das die Kosten stark beeinflusst. Als Beispiel genügt die Badausstattung: Fliesen und Kacheln gibt es für einige Euro/qm bis hin zu über 100 Euro/qm und auch ohne goldene Wasserhähne zu bemühen, sind für Armaturen die Preisunterschiede enorm. Ähnliches gilt für viele andere Ausstattungsdetails.

Das Stadium des Ausführungsplans ist die letzte Gelegenheit für grundlegende Änderungen. Das gilt sowohl für den Bauherren, der jetzt den Bauantrag noch einmal zurückziehen, ändern und neueinreichen lassen kann, als auch für die Genehmigungsbehörde, die noch Änderungen verfügen kann.

Die Leistungsverzeichnisse

Das Zusammenwirken der verschiedenen Gewerke bei einem Hausbau lässt sich in einzelne Abschnitte unterteilen. Für jeden muss ein Leistungsverzeichnis erstellt werden, in dem

• die auszuführende Leistung beschrieben wird,
• Umfang oder Menge der auszuführenden Leistung festgelegt ist,
• die Umstände der Leistungsausführung bezeichnet werden.

Die Ausschreibung

Bei einem privaten Bauvorhaben steht es dem Bauherren frei, ob er die anhand der Leistungsverzeichnisse geforderten Bauleistungen ausschreibt oder sie freihändig vergibt. Es ist allerdings durchaus üblich, Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Die Auftragsvergabe

Diese sollte immer erst dann erfolgen, wenn die abschließende Baugenehmigung vorliegt. Da bei einem Bauvorhaben die meisten Bauabschnitte erst dann begonnen werden können, wenn ein anderer vollendet ist oder sie ineinandergreifen, ist die sinnvolle, zeitliche Reserven einplanende Auftragsvergabe eine Grundvoraussetzung für die Bauabwicklung. Mit der Auftragsvergabe ergeben sich auch Zeitpunkte zur Abnahme der Leistungen und damit Eckpunkte der finanziellen Abwicklung.

Die Zwischenfinanzierung

Eine Baufinanzierung basiert auf dem Prinzip der Bewertung des Baufortschritts. Der Regelfall geht von einem mit Eigenkapital bezahlten Grundstück aus. Der Beleihungswert dieses Grundstücks erlaubt Bauleistungen in einem entsprechenden Umfang. Diese wiederum steigern den Grundstückswert, also auch den Beleihungswert, erweitern den Kreditspielraum und ermöglichen so den Fortgang der Arbeiten. Dies Vorgehen wird bis zur Vollendung des Baus wiederholt. In der Praxis bedeutet dies, dass gegenüber der finanzierenden Bank regelmäßig der Baufortschritt zu dokumentieren ist, um weitere Auszahlungen auf das Bauvorhaben zu erhalten. Wie im Einzelnen der finanzielle Ablauf geregelt wird, muss im Detail festgelegt werden. Zu berücksichtigen ist hier neben der durch die Auftragsvergabe bestätigten Ablaufplanung die Vertragsgestaltung mit den einzelnen Auftragnehmern und der Zufluss der einzelnen Darlehen. In vielen Fällen beginnt die Laufzeit des Hauptdarlehens mit der Auszahlung der letzten Rate laut Finanzierungsplan. Für die Zahlungen vorher wird eine Zwischenfinanzierung vereinbart. Da heute als rechtliches Sicherungsmittel nahezu ausschließlich eine Grundschuld vereinbart wird, sind Zwischenfinanzierungen durch die Bank, auf die die Grundschuld für das Hauptdarlehen eingetragen worden ist, kein Problem.

Im Idealfall existieren bei einer gut und langfristig vorbereiteten Baufinanzierung zuteilungsreife Bausparverträge, deren Guthaben verfügbar und deren Bauspardarlehen abrufbar sind, um die teure Zwischenfinanzierung weitgehend zu ersetzen.

Zusammenfassung zum Ablauf Hausbau

Der Ablauf eines Hausbaus lässt sich in drei Phasen einteilen:

1. Beschluss zum Hausbau und finanzielle Absicherung
2. Planung und Grundstückskauf
3. die Baudurchführung.

Die erste und zweite Phase werden sich in Teilbereichen stets überschneiden. Der Bau selbst kann immer erst nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden.