Anlageimmobilien als sichere Kapitalanlage in unsicheren Zeiten?

Inflation beflügelt den Immobilienmarkt. Die kollektive Erfahrung lehrt, dass der Besitz von Grund und Boden der Geldentwertung am besten trotzen hilft. So sind Überlegungen zum Erwerb von Anlageimmobilien aktuell wie schon lange nicht mehr. Grundsätzlich sind zu unterscheiden die direkte Form des Eigentumserwerbs mit einer Eintragung in das Grundbuch und die indirekten Anlagen.

Indirekte Anlagen in Immobilienbesitz

Der Finanzmarkt hat in den vergangenen Jahren viele verschiedene Modelle der Beteiligung an Immobilienvermögen entwickelt. Als wiederkehrendes Problem stellte sich die Unstetigkeit der Finanzpolitik heraus. Investitionen in Immobilien verlangen vom Anleger langfristiges Denken und in vielen Fällen nicht nur Kapital, sondern auch die Fähigkeit über Jahre auf liquide Erträge daraus zu verzichten. Auch sollte eine Investition in Immobilien immer mit dem Steuerberater abgestimmt sein. Das Gesamtkonzept einer Investition muss gerade bei Immobilien mit der wirtschaftlichen Situation des Anlegers in Gegenwart und Zukunft vereinbar sein. Immer wieder wurden in der Vergangenheit sinnvoll erdachte Konstruktionen durch oft marginale Änderungen der Steuergesetzgebung notleidend. Wer in Immobilien investiert, braucht nicht nur einen langen Atem, sondern muss immer auch damit rechnen, dass ihm die Finanzverwaltung Steine in den Weg wirft – im Nachhinein natürlich.

Offene Immobilienfonds als Alternative zu Anlageimmobilien

Die einfachste und für jedermann ohne Schwierigkeiten zugängliche Form der Beteiligung an Immobilienvermögen sind Zertifikate offener Immobilienfonds. Diese Wertpapiere werden an geregelten Märkten – Börsen – gehandelt und sind einfach zu erwerben und zu veräußern. Erworben werden Anteile an einem Vermögen, das zum größeren Teil aus Anlageimmobilien, aber auch aus liquiden Mitteln besteht. Durch die hohe Zahl verschiedener Objekte wird das Risiko für den Anleger stark minimiert. Aller Erfahrung nach entwickeln sich offene Immobilienfonds stetig und im schlimmsten Fall stagnieren sie und werden ohne Verluste, aber möglicherweise auch ohne Gewinne für den Anleger aufgelöst: Aber dies waren in der Vergangenheit Einzelfälle.

Wir von der Löwe-Finanz beraten Sie gerne bei der Entscheidung für einen oder mehrere Fonds in einem schwer zu überblickenden Angebot.

Geschlossene Immobilienfonds

Die Materie ist sehr kompliziert und ausgesprochen vielgestaltig. Das Eigentum an einer oder mehrerer Immobilien wird auf mehrere Personen verteilt. Die Verträge darüber können im Rahmen der Vertragsfreiheit gestaltet werden: Das bedeutet, dass jeder, der einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds erwerben will, die zugrunde liegenden Vereinbarungen individuell prüfen muss. Angeboten werden Anteile mit oder ohne Eintragung als Eigentümer in Grundbuch. Beide Versionen haben Vor- und Nachteile. Der eingetragene Eigentümer kann zwar die unmittelbaren Rechte als Eigentümer geltend machen, haftet aber auch im Rahmen der Haftung des Grundstückseigentümers. Ohne Eintragung in das Grundbuch handelt es sich regelmäßig um eine Beteiligung an einer Gesellschaft. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer sind im Gesellschaftsvertrag festgelegt.

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist grundsätzlich unternehmerischer Natur: Die Prognosen über die künftige wirtschaftliche Entwicklung des Projekts können eintreten, müssen aber nicht. Daher sollten nur Mittel auf diese Art investiert werden, die kurz und mittelfristig entbehrt werden können. Bei der Auswahl der Fondsgesellschaft wie des Projekts ist höchste Vorsicht geboten. Der Markt ist völlig unübersichtlich und daher sollten keine Entscheidungen ohne sorgfältige Beratung durch vertrauenswürdige Experten getroffen werden.

Wenn Sie sich für eine solche Kapitalanlage interessieren, können wir, die Löwe-Finanz, Ihnen die Zusammenarbeit mit einer erprobten und vertrauenswürdigen Fondsgesellschaft anbieten.

Der Erwerb einer Anlageimmobilie

Im Allgemeinen gilt das Interesse des Privatanlegers dem Haus mit mehreren Mietwohnungen. Es hat sich herumgesprochen, dass das Eigentum an gewerblich oder industriell genutzten Objekten mit sehr vielen Risiken verbunden ist und daher den Profis überlassen werden sollte.

• Eine wirtschaftliche Konzeption:
  Wer sich für den Kauf eines Mietshauses interessiert, sollte sich von einem Fachmakler beraten lassen. Ein Mietshaus ist nur dann eine sinnvolle Kapitalanlage, wenn der Kaufpreis, die zu erwartenden Lasten und die Mieteinnahmen in einem sinnvollen Verhältnis zueinander stehen.
• Der Kaufpreis:
  In Deutschland gibt es für die Wertbestimmung von Immobilien gesetzliche Vorschriften. Für Anlageimmobilien ist die Bewertung durch das Ertragswertverfahren zwingend vorgeschrieben. Der Wert des Grundstücks und der des Gebäudes werden jeweils getrennt bewertet. Dies ist in der Gesamtschau notwendig, da in einer gewerblichen Buchhaltung Grundeigentum und Gebäudeeigentum getrennt geführt werden müssen. Grundeigentum kann nicht abgeschrieben werden.
• Der Wert des Grundstücks:
  Der Wert des Grundstücks wird auf der Grundlage der von den in den Kommunen bestehenden Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichswerte festgestellt. Berücksichtigt werden müssen zusätzlich eventuelle dingliche Lasten auf dem Grundstück wie Wegerechte.
• Der Wert des Gebäudes:
  Das Gebäude wird neben seinem substantiellen Wert vor allem nach seiner Ertragskraft beurteilt. Diese ergibt sich neben der erzielbaren Miete und den zu erwartenden Belastungen auch aus der Restnutzungsdauer.
• Die Rendite eines Gebäudes:
  Um diese vorab einschätzen zu können, bedarf es neben den bekannten Daten auch belastbarer Prognosen über wenigstens ein Jahrzehnt. Im Exposé qualifizierter Fachmakler finden sich entsprechende Aussagen, die immer im Kontext mit dem eingesetzten Kapital gesehen werden müssen.
• Denkmal-AfA:
  Für Anleger, die regelmäßig und noch über einen längeren Zeitraum mit dem Spitzensteuersatz leben müssen, empfiehlt es sich, Angebote zu prüfen, die die Abschreibungsmöglichkeiten von denkmalgeschützten Immobilien nutzen. Diese gibt sowohl für einzelne Immobilien als auch im Rahmen von geschlossenen Fonds. Allerdings sollte dies immer in direkter Mitwirkung eines Steuerberaters geschehen.

Anlageimmobilien als Kapitalanlage

Nur wer bereit ist, sich langfristig zu binden, darf als Privatanleger mit einem wirklichen wirtschaftlichen Erfolg rechnen. Abgesehen vom Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds sind immer bedeutende Mittel erforderlich, die nicht nur verfügbar, sondern auch langfristig entbehrlich sein müssen.
Die beste mögliche Beratung sollte gesucht werden! Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!