Bauen ohne Baugenehmigung in NRW - ist das möglich?

Grundsätzlich muss davon ausgegangen werden, dass für ein Bauen ohne Baugenehmigung eigentlich keine Baufinanzierung zustande kommen kann. Von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen, da es Bauvorhaben gibt, die genehmigungsfrei gestellt sind, was aber nicht bedeutet, dass keine Regeln gelten, oder die Kommune keine Kenntnis vom Bauvorhaben erhalten muss. Das gesamte Baurecht gilt immer, gleich, ob mit oder ohne Baugenehmigung gebaut wird. Dies gilt zwangsläufig nicht beim Grundstückskauf. Die verbindliche Einstufung eines Grundstücks als Bauland durch eine Kommune wirkt sich aber den Wert bestimmend aus. Die baurechtliche Einstufung bestimmt den Beleihungswert entscheidend mit. Wer in Deutschland eine bauliche Anlage errichtet, bedarf einer behördlichen Genehmigung. Ausnahmen regeln die Landesbauordnungen. Auch die Veränderung baulicher Anlagen und die Nutzungsänderung können genehmigungspflichtig sein.

Die Pflege des deutschen Baurechts obliegt im Wesentlichen den Bundesländern. Diese wiederum beteiligen die Kommunen unterschiedlichem Maße. Werden im folgenden Rechtspositionen dargestellt, handelt es sich stets entweder um Bundesrecht oder um das Baurecht des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, das innerhalb der Bundesrepublik als eines der restriktivsten gilt. Dafür verantwortlich zu machen sind aber nicht nur eine ausufernde Bürokratie oder die politische Regelungswut, sondern vor allem auch die in einigen Landesteilen oft schwer zu beherrschenden geologischen (Bergbau!) Voraussetzungen.

Baugenehmigung NRW, die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen

Wer sich als Laie einen ersten Zugang verschaffen will, sollte den § 63 „Genehmigungsfreistellung“ aufmerksam studieren.

1. Eine Genehmigungsfreistellung gibt es nur für einzelne Gebäudeklassen.
   Gebäude werden in Gebäudeklassen laut Musterbauordnung eingeteilt. Die Klassen eins bis drei betreffen Gebäude mit einer Höhe von bis zu sieben Meter und einer Nutzfläche von bis zu 400 Quadratmeter.
   Die Einteilung eines Gebäudes in eine Gebäudeklasse ist nicht verhandelbar, da daran das Brandschutzkonzept festgemacht worden ist. Die Finanzierung eines Gebäudes wird regelmäßig mit der Auflage, dieses zu versichern, gewährt. Für die Versicherungsgesellschaften wiederum steht die Prüfung des Brandschutzkonzepts im Vordergrund.
2. Das Bauvorhaben darf den Regelungen des Bebauungsplans oder sonstigen örtlichen Regelungen nicht widersprechen.
3. Bei Wohngebäuden der Klassen eins bis drei können Garagen, Stellplätze oder Fahrradabstellplätze genehmigungsfrei gebaut werden.
4. Den Nachbarn („Angrenzern“ im Gesetzesdeutsch) muss die Baumaßnahme angezeigt werden.
5. Die erforderlichen Unterlagen sind aber in jedem Fall bei der Kommune einzureichen. Mit dem Bau kann nach Ablauf eines Monats nach der Vorlage der Unterlagen begonnen werden, es sei denn, die Kommune untersagt vor Ablauf der Frist den Bau oder verlangt ein Genehmigungsverfahren.

Kann man eine Baufinanzierung für das Bauen ohne Genehmigung beantragen?

Probleme können natürlich nur dann entstehen, wenn das Darlehen zweckgebunden ist und eine klassische Baufinanzierung aufgestellt werden soll oder muss. Besteht bei einem Bestandsgebäude Beleihungsspielraum oder ist es nicht mit einem durch Grundpfand gesicherten Darlehen belastet, so empfiehlt sich ein Kredit zur freien Verfügung, gesichert durch eine entsprechende Grundschuld. Der größte anzunehmende Unfall für die finanzierende Bank, den es auf jeden Fall auszuschließen gilt, ist der Schwarzbau. Behörden verfügen regelmäßig rigoros dessen Beseitigung, also den Abriss oder Rückbau. Auf eine nachträgliche Genehmigung von Schwarzbauten sollte niemand vertrauen (die gesetzlich eingeräumte Möglichkeit dazu gilt bei Baurechtsexperten als eher theoretisch).

Welche Unterlagen Banken von einem Bauherren fordern, der ohne Baugenehmigung bauen will, liegt grundsätzlich in deren Ermessen. Bei regional oder lokal aktiven Instituten dürfen sehr gute Kenntnisse der Bauvorschriften des Landes und der Kommunen vorausgesetzt werden. Sie wissen sehr genau, welche Unterlagen sie verlangen müssen, um selbst auf der sicheren Seite zu sein.

In der Praxis besteht daher das Problem, dass ein Kreditantrag erst dann beschieden werden kann, wenn sicher ist, dass die Gemeinde weder dem Bauvorhaben widerspricht noch ein Genehmigungsverfahren verlangt. Dem Kreditantrag sollten daher alle verfügbaren Unterlagen zu Grundstück und Bauvorhaben beigefügt werden. Nicht sinnvoll ist die Bauvoranfrage. Diese bezieht sich auf die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Projekts, nicht auf die Genehmigungsfreiheit. Die Genehmigungsfreiheit bestätigt die Kommune dadurch, dass sie dem Projekt nicht widerspricht oder ein Genehmigungsverfahren anordnet: Sie kann nicht vorsorglich durch einen amtlichen Bescheid festgestellt werden.

Bei der Betreuung der Finanzierung durch Löwe-Finanz, dem behördlich zugelassenen Immobiliardarlehensvermittler, darf damit gerechnet werden, dass die Bank rechtzeitig und vollständig alle notwendigen Dokumente erhält.

Bauen ohne Baugenehmigung: gesetzliche Bauvorschriften müssen trotzdem eingehalten werden

Fachmännisch erstellte Unterlagen erleichtern die Kreditgewährung. Bei dem zugezogenen Fachmann muss es sich keineswegs stets um einen vorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur handeln. Gerade bei kleineren Nutzungsänderungen oder Anbauten genügt auch der Maurermeister oder oft, vor allem im Zusammenhang mit Trockenbau, der Malermeister. Die örtlichen Handwerker kennen in aller Regel sehr genau den Spielraum, den ihnen die lokalen Behörden lassen und wissen diesen auch zu nutzen.

Das sollten Sie beim Bauen ohne eine Baugenehmigung in Verbindung mit einer Finanzierung beachten:

Wer ein Haus der Gebäudeklassen eins bis drei besitzt, kann im Rahmen der statischen Möglichkeiten kleinere Umbauten und sogar Anbauten in Angriff nehmen. Wichtig ist, dass die Abstandsgebote eingehalten werden. Beim Neubau von Häusern dieser Größenklasse wird die Finanzierung schwierig, wenn die Bank keine professionell erstellten Unterlagen erhält. Daher sollte, auch wenn der Bau ohne Baugenehmigung erstellt werden kann, ein Architekt oder Bauingenieur zugezogen werden.