Bauen ohne Bebauungsplan - § 34 Baugesetzbuch

Jeder, der ein Grundstück kaufen will, verlangt Sicherheit darüber, was darauf gebaut werden kann. Auskunft darüber gibt meist ein Bebauungsplan. Er ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben. Aber ist das Bauen ohne Bebauungsplan überhaupt möglich und was wird im § 34 Baugesetzbuch behandelt? Dieser Frage möchten wir hier nachgehen.
In zwei Fällen wird gibt es so gut wie nie einen Bebauungsplan: In historischen Stadtzentren und auf dem „flachen Land“, wo die Bevölkerung eher ab als zunimmt. Ein Bebauungsplan ist der Teil der „Bauleitplanung“. Darunter fallen auch Flächennutzungspläne und sonstige städtebauliche Satzungen. Die Bauleitplanung ist wesentlicher Teil des Selbstverwaltungsrechts der Gemeinden und eine der kommunalen Pflichtaufgaben.

§ 34 Baugesetzbuch

Eine Reihe einzelner Paragrafen in deutschen Gesetzbüchern füllt ganze Regale in Bibliotheken mit höchstrichterlicher Rechtsprechung und der dazugehörigen Kommentierung und dazu zählt ohne Zweifel der § 34 Baugesetzbuch. Er regelt die „Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der bebauten Ortsteile“ und wird allgemein kurz als „Einfügungsgebot“ bezeichnet.

Der Innenbereich und Außenbereich im Baugesetzbuch

Unter Innenbereich werden im Baurecht die im Zusammenhang bebauten Ortsteile verstanden. Bauen ist hier grundsätzlich erlaubt. Für den Außenbereich gilt, dass er nicht bebaut werden soll. Die Gemeinden legen die Bereiche durch Satzungen fest.

Das Baurecht

Mit „Baurecht“ werden zwei unterschiedliche Inhalte zusammengefasst: Einmal die Gesamtheit der Gesetze und Vorschriften bezüglich des privaten und öffentlichen Baurechts und zum Anderen das Recht bauen zu dürfen, das im Zusammenhang mit § 34 BauG wesentlich ist.

Wenn kein Bebauungsplan besteht, muss das Baurecht im Einzelfall geprüft werden. Die wesentlichen Kriterien werden mit dem Begriff „Erschließung“ zusammengefasst. Dabei handelt es sich um

• die Versorgung mit Wasser;
• die Entsorgung des Schmutzwassers;
• der Anschluss an ein Energienetz und
• die Anbindung an das öffentliche Wegenetz (Verkehrsanschluss).

Erst wenn das individuelle Baurecht zweifelsfrei geklärt ist, kann darüber entschieden werden, was gebaut werden soll. Auch bei einer Baulücke in einer geschlossenen innerstädtischen Bebauung ist dies keine Formsache. Besteht sie schon länger, gibt es meistens Gründe dafür, die die Interessenten für das Grundstück kennen sollten. Diese finden sich allerdings häufiger im Zusammenhang mit dem „Einfügungsgebot“.

Was besagt das Einfügungsgebot aus dem Baugesetzbuch?

Der erste Abschnitt des § 34 BauG lautet: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Die „Eigenart der näheren Umgebung“ ist aller Erfahrung nach nur bei denkmalgeschützten Quartieren unter den Parteien wenig umstritten. Ansonsten bestehen nicht selten höchst unterschiedliche Vorstellungen zwischen der Bauverwaltung und den Kommunalpolitikern auf der einen Seite und den Grundstückseigentümern und den planenden Architekten auf der anderen.

Vier Kriterien zur Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung

In den Kommentaren zum Baurecht haben sich in der Vergangenheit vier Kriterien herausgebildet, die eine Annäherung an das Problem erlauben:

1. die Art der Nutzung (Wohnung, Gewerbe, gemischt)
2. das Maß der Nutzung (Bauhöhe, Bauform, Bauvolumen)
3. die Bauweise (direkt an die Nachbarhäuser angebaut – geschlossen oder mit Abstand – offen)
4. die überbaute Fläche.

Grundsätzlich kennt das Baurecht vier Nutzungsarten:

• Wohnflächen
• gemischte Flächen
• Gewerbeflächen und
• Sondernutzungsflächen.

Beim Maß der Nutzung, bei der Bauweise und bei der überbauten Fläche wird im Allgemeinen die unmittelbare Nachbarschaft zum Vergleich herangezogen. Bei der Nutzungsart werden Abweichungen manchmal toleriert.

§ 34 des Baugesetzbuches und die Praxis

Für den, der sich für ein Grundstück interessiert, für das kein verbindlicher Bebauungsplan vorliegt, bleibt nur ein Ausweg: die Bauvoranfrage und der Bauvorbescheid. Kein Grundstücksverkäufer, es sei denn es wäre die Gemeinde mit Planungshoheit, kann dem Käufer Entscheidungen einer Baubehörde garantieren. Darum ist es hilfreich, sich vor (!) Abschluss des Kaufvertrages über ein Grundstück sich von der zuständigen Baubehörde bestätigen zu lassen, dass die eigenen Pläne realisierbar sind. Dazu muss eine Bauvoranfrage gestellt werden, die die Behörde mit einem Bauvorbescheid beantwortet. Der Bauvorbescheid ist ein Verwaltungsakt, dessen Charakter je nach Landesrecht unterschiedlich beurteilt werden muss.

§ 77 BauO NRW 2018

Die angeführte Norm regelt für NRW das Verfahren. Der Bauvorbescheid gilt hier drei Jahre und die Frist kann auf Antrag verlängert werden. Er muss von einem vorlageberechtigten Architekt oder Bauingenieur unterschrieben sein.

Zusammenfassung zum Thema » Bauen ohne Bebauungsplan «

Wer ein Grundstück kaufen will, für das kein Bebauungsplan besteht, muss mit dem Verkäufer eine Frist vereinbaren, innerhalb derer das Grundstück nicht anderweitig verkauft wird. Während dieser muss ein Architekt oder Bauingenieur eine Bauvoranfrage stellen, ob die eigenen Absichten verwirklicht werden können. Im Allgemeinen können ortsansässige Architekten die Möglichkeiten eines Grundstücks und die Toleranz der lokalen Baubehörde recht gut beurteilen. Darum ist es bei dieser Art von Grundstückskauf dringend angeraten, sich von Anfang an des Beistands des Architekten seiner Wahl zu versichern. Sollte die Bauvoranfrage für Sie positiv ausfallen und Sie eine passende Baufinanzierung benötigen, sprechen Sie uns gerne an!