Baufinanzierung Fehler - diese neun Stolpersteine sollten Sie kennen!

Der großen Aufgabe, sich mit einer Baufinanzierung zu stellen, stehen die meisten nur einmal im Leben gegenüber. So gut wie jedem fehlt die eigene Erfahrung und dazu tritt eine besondere Erschwernis: Jede Baufinanzierung ist anders. Es fehlt also nicht nur das eigene Erleben, sondern das Lernen aus fremden Fehlern muss relativiert werden. Im Laufe der Jahre hat sich jedoch eine Reihe von Ursachen für Probleme herauskristallisiert, die immer wiederkehren. Manche Baufinanzierung Fehler ereilen nur Käufer von Bestandsimmobilien, manche nur Bauherren. Einige treffen beide.

1. Fehler: Die finanzielle Belastbarkeit

Das am einfachsten zu erklärende Problem ist oft in der Praxis das schwierigste: Immobilienkäufer und Bauherren neigen dazu, ihr finanzielles Leistungsvermögen zu überschätzen. Wenn das Einkommen von Mann und Frau und Opa und Oma zusammen gerade so für die Raten reicht, ist abzusehen, dass der Ausfall von einem Zahler bereits genügt, um die Finanzierung ins Wanken geraten zu lassen.

2. Fehler: Mangel an Eigenkapital

Banken sind verpflichtet, vor der Beleihung einer Immobilie einen Beleihungswert festzustellen. Dieser liegt immer deutlich unterhalb des Marktwertes und berücksichtigt dessen möglichen Rückgang und eventuelle Vermarktungskosten. Mindestens 20 % sollten einkalkuliert werden. Liegt der ausgereichte Kredit im Rahmen des Beleihungswertes oder besser deutlich darunter, ist er wirtschaftlich gesichert. In diesem Fall begegnet die Bank möglichen Zahlungsschwierigkeiten des Kunden (Krankheit, Scheidung, Arbeitslosigkeit u. ä.) mit Gelassenheit und Hilfsbereitschaft.
Das Eigenkapital sollte immer wenigstens die Lücke zwischen Marktwert und Beleihungswert abdecken. Die Höhe der Zinsen für ein Baudarlehen hängen entscheidend von der wirtschaftlichen Besicherung des Kredits ab.

3. Fehler: Zu enger Finanzrahmen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung müssen die verfügbaren Mittel nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, Makler) und eventuell noch anfallende zusätzliche Aufwendungen abdecken. Oft müssen noch eine notwendige Küche oder eine Renovierung finanziert werden.

4. Fehler: Falsche Kalkulation der Tilgung

Ein wichtiges Ziel jeder Baufinanzierung ist es, beim Eintritt in das Rentenalter schuldenfrei zu sein. Wer mit Mitte 40 eine Baufinanzierung abschließt, muss eine Tilgung von annähernd 4 % einkalkulieren. Das verteuert die Raten enorm. Wer ein Darlehen von 500.000 Euro mit einer Zinsbindungsdauer von 10 Jahren, einem Zinssatz von 2,5 % und einer Tilgung von 2 % aufnimmt, schuldet seinem Kreditgeber nach 10 Jahren noch rund 387.000 Euro und zahlt monatlich 1.875 Euro. Vereinbart er eine Zinsbindung über 20 Jahre, baut er seine Verbindlichkeiten in diesem Zeitraum auf rund 194.000 Euro ab und zahlt bei 2 % Tilgung 2.500 Euro im Monat.

Um in 20 Jahren schuldenfrei zu sein, bedarf es bei 500.000 Euro Darlehen, einem Zinssatz von 4 % über die gesamte Laufzeit einer Tilgung von ebenfalls rund 4 %: Zu zahlen wären monatlich 3.333 Euro. Schon im Planungsstadium einer Baufinanzierung müssen die Eckpunkte berücksichtigt werden. Die maximale Laufzeit der Darlehen bestimmt maßgeblich deren Höhe. Die berühmte Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten“ wird direkt davon beeinflusst.

5. Fehler: Falsche Beratung

Als das Gewerbe der „Immobiliardarlehensvermittler“ geschaffen wurde, war dies der Einsicht zu verdanken, dass Banken Privatleute bei der Baufinanzierung nur sehr eingeschränkt beraten können. Vor der Beratung zur eigentlichen Baufinanzierung steht im Idealfall die zur zielgerichteten Bildung von Eigenkapital. Bereits in dieser Phase sollten genaue Vorstellungen über den finanziellen Gesamtrahmen bestehen. Ein erfahrener Finanzberater kann die individuellen Möglichkeiten genau einschätzen und bewahrt seine Kunden vor überzogenen Projekten.

6. Fehler: Die Auswahl von Grundstücken

Bereits bei der Auswahl eines Baugrundstückes kann unendlich viel falsch gemacht werden. Wer von einer Gemeinde ein Baugrundstück, das als solches in einem Bebauungsplan ausgewiesen ist und erschlossen verkauft wird, ist einigermaßen auf der sicheren Seite. Ansonsten bedarf es immer fachlicher Beratung. Gutachten können zwar sehr teuer sein und sind oft verlorenes Geld, wenn sie vom Kauf abraten, schützen aber Bauwillige vor schlimmen Überraschungen, wie den zusätzlichen Bau von Regenwasserzisternen und Stützmauern bei Hanggrundstücken.

7. Fehler: Die Auswahl von Bestandsgebäuden

Ein professionell erstelltes Gutachten ist die Voraussetzung für den Kauf eines Hauses, das bereits bewohnt wurde, gleich wie alt. Es gibt Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel, die zur Gänze nur Fachleute kennen. Die Beurteilung der Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre und der künftige Bedarf sollten eine Finanzplanung über zehn Jahre erlauben.

8. Fehler: Die Förderkredite

Neben den bekannten KfW-Krediten gibt es immer wieder interessante Kreditmaßnahmen der Länder und Kommunen. Immobiliardarlehensvermittler wie die Löwe-Finanz kennen die aktuellen Maßnahmen und die dafür zuständigen Stellen. Förderkredite sind nicht nur günstig, sondern reduzieren auch die Höhe des erstrangig besicherten Baudarlehens, was sich vorteilhaft auf dessen Kosten auswirkt.

9. Fehler: Eigenleistungen werden falsch angesetzt

Eigenleistungen beim Bau eines Hauses können als Eigenkapitalersatz dienen. Allerdings überschätzen viele immer wieder die eigene Leistungsfähigkeit sowohl in handwerklicher als auch in physischer Hinsicht. Der Ablauf eines Baugeschehens findet im Rahmen einer Bauplanung zu festgelegten Zeiten statt. Die geplante Eigenleistung muss an gewissen Tagen erbracht werden, oder das gesamte Baugeschehen kommt mit meist unabsehbar teuren Folgen ins Stocken.

So vermeiden Sie teure Fehler bei der Baufinanzierung

Die Qualität einer Baufinanzierung hat – zumindest beim Großteil aller privaten Haushalte – einen entscheidenden Einfluss darauf, ob der Ablauf eines Lebens als glücklich oder unglücklich gewertet werden kann. Darum sollte sich jeder, der sich darauf einlässt, so gut wie möglich beraten lassen. Eine gute bautechnischen Beratung schützt vor Fehlkäufen und eine gute finanztechnische davor, sich zu übernehmen. Gleichzeitig bewahrt sie vor unnötigen Kosten.