Baufinanzierung für Selbstständige

Eine Baufinanzierung für Selbstständige kann mitunter kein ganz leichtes Unterfangen sein, denn Einzelunternehmer haben es schwer: Das gilt nicht nur im wirklichen Leben, sondern auch im Umgang mit Kreditgebern. Dabei ist das Ansehen keineswegs gleich verteilt: Der niedergelassene Arzt mit gut gehender Praxis gilt als respektabler Kreditkunde, auch der Handwerksmeister mit florierender Werkstatt ist bei Banken noch gern gesehen. Die Mehrzahl der Gastronomen, selbstständigen Dienstleister, Freiberufler und sonstigen Gewerbetreibenden aller Art aber muss ihre Kreditwürdigkeit peinlich genau beweisen.

Baufinanzierung und Eigenkapital

Wie einfach oder schwer es ist, eine Baufinanzierung aufzustellen, hängt vor allem von dem bereitgestellten Eigenkapital ab. Wer ein Grundstück – bebaut oder unbebaut – kauft, verliert zunächst Geld: Rechnen muss man mit etwas 15 % Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, Makler), die sich nicht im Wert des Grundstücks niederschlagen.

Der Marktwert einer Immobilie entspricht nicht dem Beleihungswert. Dieser ist 15 – 30 % niedriger als der Marktwert. Für die Bank ist jede Finanzierung, die den Beleihungswert übersteigt, ein Problem, da sie einen teilweise ungesicherten Kredit ausreicht.

Das Eigenkapital sollte also die Nebenkosten und die Differenz zwischen Marktwert der Immobilie und dem Beleihungswert abdecken: Wer soviel vorweisen kann, ist einen großen Schritt weiter.

Meistens ist die Kapitaldecke dünner. Bei einer Baufinanzierung für Arbeitnehmer wird im Normalfall eine Eigenkapitalquote von 20 % als ausreichend betrachtet. Hier berücksichtigt man das regelmäßige Einkommen als zusätzliche Sicherheit.

Der Einkommensnachweis bei Selbstständigen

Die wirtschaftliche Situation bei Selbstständigen ist nicht immer einfach darzustellen, und gar nicht selten sieht der Selbstständige seine Situation in viel freundlicherem Licht als ein Kreditsachbearbeiter. Selbstständige leben im Vertrauen auf ihre Zukunft, darauf, dass sie auch künftig ihr Leben meistern werden: Sie leben im Vertrauen auf sich selbst. Kreditsachbearbeiter sehen vor allem die Vergangenheit in Form von Einnahmeüberschussrechnungen, Bilanzen, GuV-Rechnungen, betriebswirtschaftlichen Auswertungen und Steuerbescheiden. Jedes selbstständige Leben, auch innerhalb der gleichen Branche oder Berufsgruppe ist anders und für Außenstehende schwer zu beurteilen.

Plausible Buchhaltungsunterlagen, professionell erstellt und ohne Rückstand, und Steuerbelege, die erkennen lassen, dass keine Differenzen mit dem Finanzamt bestehen, sind eine Voraussetzung für jede Kreditgewährung. Dazu gehört auch eine penible Trennung von Betriebs- und Privatvermögen einschließlich getrennter Bankkonten für Geschäft und persönliche Lebensführung.

Die Lebenshaltungskosten von Selbstständigen

Es ist wichtig, die aktuellen Lebenshaltungskosten sorgfältig belegen zu können. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung des Betrages, der für die Kosten des Baukredits monatlich zur Verfügung stehen kann. Über die Belastung aus der Baufinanzierung hinaus sollten wenigstens 1.000 Euro pro Erwachsenem und 300 Euro pro Kind zur Verfügung stehen. Eine genaue Auflistung und Zuordnung aller Kosten ist für die Bank hilfreich. Liegt diese nicht vor, wird sie pauschalierte Beträge in Ansatz bringen, die in vielen Fällen überhöht sind.

Banken lassen eine Wirtschaftsauskunft für eine Baufinanzierung einholen

Bei Selbstständigen tritt neben die Schufa - Auskunft in vielen Fällen auch noch die anderer Auskunfteien. Für eine Baufinanzierung sollten die gespeicherten Daten makellos sein. Ein einzelner Mahnbescheid kann jeden ereilen, jeder weitere ist einer zu viel. Für die Bank ist die Zahlungsmoral des selbstständigen Kreditnehmers von vorrangiger Bedeutung. Arbeitseinkommen kann man pfänden, der Zugriff auf das Vermögen eines selbstständigen Schuldners ist in der Praxis sehr schwierig, da ihm die Mittel zur Gewerbe- oder Berufsausübung belassen werden müssen.

Bestehen weitere Kredit-, Leasing- oder Pachtverträge, so muss die ordnungsgemäße Abwicklung durch entsprechende Nachweise belegt werden.

Unterschiede zur Baufinanzierung der Arbeitnehmer

Das Kreditrisiko bei Selbstständigen ist unbestritten höher. Dies lassen sich die Kreditgeber durch entsprechende Aufschläge bezahlen. Allerdings gilt auch hier die Grundregel jeder Baufinanzierung: umso besser die Besicherung, desto niedriger die Kosten.

Ein weiterer Faktor, der die Kosten in die Höhe treibt, ist die Ausgestaltung des Kreditvertrages. Selbstständige sollten sich einer möglichst großen Flexibilität versichern. So kann die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels vereinbart werden, der eine Herabsetzung der Rate im Falle von Liquiditätsengpässen ermöglicht, im Gegenzug sollten bei besonders guter wirtschaftlicher Lage auch Sondertilgungen möglich sein. Auch die völlige Aussetzung von Tilgungen kann eine Option sein.

Bausparverträge – wie gemacht für Selbstständige

Der Bausparvertrag verspricht nach Einzahlung des vertraglich anzusparenden Betrages und einer gewissen Wartezeit ein günstiges Darlehen, das nicht nach Kreditregeln gewährt wird, sondern auf das ein Rechtsanspruch durch das ersparte Kapital erworben wird. Auch treten Bauspardarlehen im Grundbuch im Rang hinter das Baudarlehen zurück und verringern so dessen unbesicherten, verteuernden Anteil.

Staatliche Förderprogramme auch für Selbstständige

Es gibt zahlreiche Kredit- und Zuschussprogramme des Bundes, der Länder und manchmal der Gemeinden zur Förderung des privaten Wohnungsbaus, die selbstverständlich auch Selbstständigen offen stehen. Die bekanntesten sind die der bundeseigenen KfW, die bei einer Baufinanzierung nie vergessen werden sollten.

Kredite zusätzlich absichern

Eine Risikolebensversicherung schützt nicht nur Selbstständige für kleines Geld gegen die Eventualitäten des Lebens wie Unfall, Invalidität und Tod. Für den, der seinen Verbleib im ersparten und erarbeiteten Haus sichern will, ist sie unverzichtbar.

Nicht den Mut verlieren!

Der Umgang mit Banken ist für Selbstständige, solange sie noch nicht wohlsituiert sind, meistens ernüchternd und manchmal auch erniedrigend.

Wir von der Löwe-Finanz möchten Sie einladen, mit uns ihre Zukunftsplanungen zu besprechen. Gerade für Selbstständige ist der Immobilienbesitz nicht nur ein Zugewinn an Lebensqualität, sondern auch ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme, um mit Ihnen gemeinsam Ihre Wünsche herauszufinden und deren Realisierung zu planen.