Baufinanzierung mit Sondertilgung - das sind die Vor- und Nachteile

Das zentrale Element einer normalen Baufinanzierung mit Sondertilgung (oder auch ohne eine solche) ist ein lang laufendes Darlehen, das mit einer Immobilie als Pfand besichert wird. Der Darlehensvertrag enthält neben den Angaben zu Schuldner und Gläubiger die Höhe des Darlehens, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit oder einen Teil davon, die Annuität (die vom Schuldner zu zahlende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt und während der Zinsbindungsfrist gleich bleibt) und die Fälligkeit der Annuitäten. Im Darlehensvertrag verpflichtet sich der Darlehensnehmer zur Zahlung der Annuität in voller Höhe. Dass der Schuldner mit seiner vertraglichen Pflicht zur Darlehensrückzahlung in Verzug gerät, wenn er zum festgelegten Zeitpunkt die Annuität nicht oder nicht vollständig bezahlt, ist jedermann verständlich – aber was geschieht, wenn er mehr als die vertraglich vereinbarte Leistung erbringt?

Die Baufinanzierung mit Sondertilgung aus Sicht der Banken

Banken unterliegen sehr genauen gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich des Verhältnisses Ausleihungen zum Eigenkapital. Kredite müssen hinsichtlich ihrer Besicherung, ihrer Laufzeit und ihres Zinsrisikos detailliert bewertet und mit entsprechendem Eigenkapital unterlegt werden. Die bankinternen Unterlagen dazu werden ständig fortgeschrieben und unterliegen ständiger Kontrolle durch die Deutsche Bundesbank, die BaFin und die Wirtschaftsprüfer.
Kredite, die mit einem Grundpfand besichert werden, insbesondere Baudarlehen, gelten als besonders risikoarm und verlangen daher eine besonders niedrige Eigenkapitalquote. Baufinanzierungen mit Sondertilgungen sind Änderungen und stören den gesamten Ablauf erheblich. Sie sind mit einem enormen Arbeitsaufwand von hoch qualifizierten Mitarbeitern verbunden, der nicht selten – bei kleineren Banken - bis in die Chefetage reicht. Daher galt bis vor wenigen Jahren die Devise: Sondertilgungen sind nach Möglichkeit zu vermeiden.

Erst die aktuellen, auf künstlicher Intelligenz basierenden EDV-Programme haben das Problem entspannt. Wenn heute die Sondertilgung bei einem Baudarlehen eine gängige Vertragsklausel ist, ist das vor allem auf diese zurückzuführen.

Die rechtliche Ausgangslage für Sondertilgungen bei einer Immobilienfinanzierung

Jedes Darlehen mit Zinsbindung kann nach 10 Jahren gekündigt werden. Akzeptiert ein Darlehensgeber vor Ablauf dieser Frist eine Kündigung, kann er Schadensersatz, die Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen. Der Darlehensgeber kann die Abwicklung des Darlehensvertrages zu den vereinbarten Konditionen fordern und muss keine vorzeitigen Zahlungen ohne Vereinbarung hinnehmen.

Die Sondertilgung ist Vertragsbestandteil einer Baufinanzierung

Das Recht auf Sondertilgung muss im Darlehensvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Es gibt drei gängige Varianten:

1. Ein bestimmter Prozentsatz – meist zwischen 5 – 10 % - der Nettodarlehenssumme kann jährlich zusätzlich zurückgezahlt werden;
2. Über die Gesamtlaufzeit wird eine mögliche Sondertilgung vereinbart;
3. Neben der Zahlung der Annuität werden weitere Zahlungen in fest vereinbarter Höhe ermöglicht.

Das Recht auf Sondertilgung begründet für den Darlehensnehmer keine Pflichten, aber für den Darlehensgeber die, die Zahlung in der vertraglich vorgesehenen Höhe zum vorbestimmten Zeitpunkt anzunehmen und die Darlehensschuld entsprechend zu reduzieren. Leistet der Darlehensnehmer keine Sondertilgung, entsteht kein Verzug, das Darlehen kann aus diesem Grund vom Darlehensgeber nicht fällig gestellt werden. Sondertilgungszahlungen sind meist nur zu einem bestimmten, vereinbarten Termin möglich, der auch genau eingehalten werden muss.

Eine Sondertilgung hat natürlich Auswirkungen auf die Restlaufzeit des Darlehens. Da sich die Annuität aus Zins und Tilgung zusammensetzt, also unendlich viele Kombinationen möglich sind, sind Beispiele nur schwer möglich. Enthält die Annuität eine Tilgungsleistung von 2 % bei einem Zinssatz von 2 % und erfolgt vom Laufzeitbeginn an eine Sondertilgung in Höhe von 5 % jährlich, so ist das Darlehen in etwa 15 Jahren abbezahlt. Im Normalfall wäre die Laufzeit über 34 Jahre.

Sondertilgung kostet bei einer Baufinanzierung – manchmal

Für eine Reihe von Banken sind Klauseln zur Sondertilgung mittlerweile gewöhnlicher Vertragsbestandteil. Allerdings werden die zusätzlichen Zahlungen in vielen Fällen auf ungefähr 5 % der Vertragssumme beschränkt. Andere Vereinbarungen müssen meist mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden. Gegenwärtig bewegt sich dieser um 0,25 %. Eine Beratung durch Löwe-Finanz zu einer Baufinanzierung schließt die Sondertilgung mit ein. Die Inkaufnahme eines höheren Zinssatzes für ein Sondertilgungsrecht sollte durch spezielle Gegebenheiten gerechtfertigt sein.

Die Gründe für Sondertilgungen

1. Bei vielen Darlehensnehmern besteht der Wunsch, schnellstmöglich schuldenfrei zu werden, da sie das Gefühl haben, ihr Haus erst dann ganz zu besitzen. Das ist emotional verständlich, aber wirtschaftlich manchmal bedenklich. Ein finanzieller Vorteil entsteht rechnerisch gegenwärtig immer, wenn Sollzinsen für Baugeld mit Habenzinsen für Termingelder verglichen werden. Es gibt aber durchaus höherverzinsliche Anlagen.
2. Wird ein Haus verkauft, das als Grundpfand verpfändet ist, so bleibt der Darlehensvertrag bestehen. Er kann vom Käufer übernommen oder mit der Kaufsumme bei Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Es kann durchaus sinnvoll sein, die Darlehenssumme bis zum Verkauf zu reduzieren.
3. Wer mit einem größeren Geldeingang rechnen kann, möchte diesen möglicherweise schnellstmöglich nutzen, um seine Schuldenlast zu verringern. Bei höheren Beträgen bestehen aber auch interessante alternative Investitionsmöglichkeiten. In diesem Fall ist oft auch eine Einschaltung eines Steuerberaters gefragt.
4. Eine Sondertilgungsvereinbarung kann für alle die sinnvoll sein, die ihr Einkommen nicht ganz genau planen können. Es kann für die Darlehensabwicklung hilfreich sein, wenn die kleinste mögliche Rate vereinbart wird und weitere Zahlungen nur der Liquidität entsprechend erbracht werden.

Zusammenfassung

Die Möglichkeit einer Baufinanzierung mit Sondertilgung ist heute meist Teil des Baudarlehensvertrages. Die tatsächliche Inanspruchnahme sollte aber immer mit einem kompetenten Berater wie Löwe-Finanz diskutiert werden. Geld, das in eine Sondertilgung fließt, ist unwiederbringlich weg und fehlt möglicherweise für unvorhergesehene Ausgaben.