Baufinanzierung ohne Eigenkapital: wir helfen Ihnen dabei die passende Immobilienfinanzierung zu finden

Vor nur einer Generation nahezu undenkbar, ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwar immer noch die Ausnahme, aber durchaus eine realistische Vorstellung. Möglich ist sie allerdings nur bei Bestandsbauten und Eigentumswohnungen. Um als echter Bauherr einem Architekten seine Wünsche mitteilen zu können, müssen nach wie vor ausreichende Eigenmittel vorhanden sein.

Für wen kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Frage?

Unbedingte Voraussetzung jeder Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die uneingeschränkte Kreditwürdigkeit der Immobilienkäufer. Seit über einem halben Jahrhundert wird diese maßgeblich von einer Wirtschaftsauskunftei festgestellt, deren Namen jeder in Deutschland kennt: die Schufa. Sie ist der uneingeschränkte Marktführer im Bereich der Auskunft über Verbraucher und ihre unbestrittene Marktmacht führte zu einer gesetzlichen Regulierung. Jeder Verbraucher hat das Recht, sich einmal jährlich über die Daten, die zu seiner Person gespeichert sind, informieren zu lassen.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital – nur bei erstklassiger Schufa

Auf meineschufa.de ist bei den angebotenen Produkten die „Datenkopie (nach Art. 15 GS-DVO) zu finden. Die Schufa benötigt eine Kopie des Personalausweises oder des Reisepasses mit Meldebestätigung und soweit vorhanden eine Kopie der Bankkarte des Girokontos. Die Unterlagen können per Post zugeschickt oder hochgeladen werden. Die Bearbeitungszeit beträgt etwa zwei Wochen.

Die Schufa-Auskunft enthält Daten zu gespeicherten Verträgen, mit denen finanzielle Verpflichtungen eingegangen worden sind und zu abweichendem Verhalten von Vertragspflichten. Aus dem wirtschaftlichen Verhalten einer Person in der jüngeren Vergangenheit errechnet die Schufa eine Kennzahl, die die Wahrscheinlichkeit in einem Prozentsatz ausdrücken soll, dass jemand seinen Verpflichtungen nachkommt: den Schufa-Score. 100 als Schufa-Score würde die absolute Sicherheit bedeuten der Vertragserfüllung bedeuten und wird daher nicht vergeben, aber weit davon entfernt sollte der Score nicht sein, will der Betreffende eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital stemmen.

Auch eine durchschnittliche Kreditwürdigkeit genügt nicht, sie sollte in jedem Fall erstklassig sein. Löwe-Finanz bespricht gerne mit Ihnen Ihre Schufa-Auskunft und klärt, ob sie ein Ausgangspunkt für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sein kann.

Die wirtschaftlichen Perspektiven des Käufers

Die Schufa dokumentiert das wirtschaftliche Verhalten in der Vergangenheit, aber genauso wichtig sind die Gegenwart, also vor allem das aktuelle Einkommen und die Zukunft, also die berufliche Perspektive.

Die Ansichten, ab welcher Betragshöhe ein Einkommen als „sehr gut“ zu bezeichnen ist, klaffen weit auseinander. Allerdings gilt stets: Zwei Kreditnehmer erhöhen die Chancen auf den gewünschten Kredit um mehr als das Doppelte. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verlangt auch die Beurteilung der beruflichen Zukunft von Kreditnehmern: Wirklich überschaubar ist diese meist nur bei Beamten und hinsichtlich des Renteneintritts.

Löwe-Finanz erarbeitet gemeinsam mit Ihnen den finanziellen Rahmen, innerhalb dessen Sie einen Immobilienerwerb planen können. Ein gemeinsamer Kassensturz muss allen Erwägungen vorausgehen, denn nur auf der Basis konkreter Zahlen lassen sich Festlegungen treffen.

Welche Immobilien lassen sich mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanzieren?

Akzeptiert eine Bank eine Immobilie als Pfand, geht sie davon aus, dass im Falle der Pfandverwertung der Kredit abgedeckt ist. Die Banken sind nicht frei in ihrem Urteil über den Wert einer Immobilie. Zum einen wird die Qualität der Besicherung von Immobilienkrediten durch außenstehende Kontrolleure streng geprüft und zum anderen bestehen in Deutschland für die Wertermittlung von Immobilien gesetzliche Regelungen, die es zu beachten gilt.

Marktwert, Beleihungswert und die Nebenkosten berücksichtigen

Als Marktwert eines Grundstücks gilt der tatsächlich erzielbare Kaufpreis. Bankintern ist der Marktwert jedoch nur der Ausgangswert für die Feststellung des Beleihungswertes. Die Bank muss den Beleihungswert so ansetzen, dass er dem Marktwert im Falle eines deutlichen Rückgangs der Immobilienpreise entspricht. Das bedeutet zu „normalen“ Zeiten bereits einen Abschlag auf den aktuellen Marktwert von wenigstens 15 – 20 %. Gegenwärtig wird in vielen Fällen eine überteuerte Marktsituation angenommen („Immobilienblase“), sodass Abschläge auch wesentlich höher (- 30 %) ausfallen können.

Ein für eine Immobilienfinanzierung typisches Problem sind die hohen Nebenkosten. Für Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Makler und Sachverständige fallen Gebühren in Höhe von 10 – 20 % des Kaufpreises an. Deren Zahlung erhöht den Wert des Grundstücks nicht, es ist verlorenes Geld.
Soll eine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert werden, ist auch der Begriff der 100 %-Finanzierung geläufig. Werden auch noch die Nebenkosten kreditfinanziert, heißt das 110 %-Finanzierung und ist gegenwärtig nur in seltenen Fällen möglich. Zusätzlich zum Baudarlehen muss noch ein entsprechendes Privatdarlehen vereinbart werden, das die monatliche Belastung stark erhöht.

Die Risiken bei einer solchen Baufinanzierung

So reizvoll es erscheinen mag, mit kaum oder gar keinem Eigenkapital in die eigenen vier Wände zu ziehen, so ist ein solches Vorhaben doch nicht ohne Risiko. Und zwar für beide Seiten:
Als junger Eigentümer seine Immobilie ganz ohne Rücklagen zu finanzieren, ist nicht ungefährlich. Denn Kosten für die Instandhaltung der Immobilie einerseits und für unerwartete Ausgaben können schnell zu großen finanziellen Problemen führen.

Diese Gefahr sieht natürlich auch die finanzierende Bank und damit auch das Risiko für sich selbst. Gerät der Eigentümer in finanzielle Schieflage, ist die Rückzahlung des Darlehens gefährdet. Für genau solche Fälle sichert sich die Bank ja eigentlich ab, indem sie im schlimmsten Fall die Erlöse aus einem Verkauf der Immobilie erhält. Damit könnte das Bankisnitut dann die offenen Schulden der Darlehensnehmer ablösen. Je weniger Eigenkapital dieser einbringt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank nicht die komplette Darlehenssumme durch einen Immobilienverkauf erlöst. Damit würde sie auch auf einer Restsumme „sitzenbleiben“.

Die Folge: Die Risikoprämie, die sich die Bank zahlen lässt, ist höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Gleiches gilt auch für den Zinssatz, den der Eigentümer zu entrichten hat. Denn dieser sinkt, je mehr Eigenkapital der Immobilienerwerber mitbringt. Dadurch wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wesentlich teurer und das Abbezahlen dauert länger. Um letzteren Effekt zu mindern, verlangen die Banken von Vollfinanzierern in der Regel höhere Tilgungsraten. Dies erhöht wiederum die monatliche Rate, die der Eigentümer zu zahlen hat, womit die monatliche Belastung weiter steigt.

Eine Baufinafinanzierung ohne Eigenkapital kann aber trotzdem sinnvoll sein

Teurer, länger, riskanter – im Regelfall kann man demzufolge also nur abraten von Finanzierungen ohne Eigenkapital. Und doch kann es unter Umständen sinnvoll sein, den Schritt zu wagen. Dabei kommt es, wie eigentlich immer bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung, auf die individuelle Situation des Immobilienerwerbers an. Wer beispielsweise in einigen Jahren eine größere Zahlung, etwa aus einer Versicherung oder einem Sparvertrag, erwartet, kann sein Eigenkapital damit quasi im Nachhinein einbringen in die Finanzierung. Gleichzeitig kann die Bank dies in die Finanzierung einkalkulieren, was wiederum zu einem günstigeren Zinssatz führen kann.

Eine Möglichkeit, gegenüber der Bank fehlendes Eigenkapital zu kompensieren, kann auch das Einbringen von Eigenleistungen sein. Wer also in der Lage ist, qualitativ hochwertige Eigenleistungen in überdurchschnittlich hohem Maße einzubringen, kann so das Fehlen von Eigenkapital ausgleichen. Eine gute Möglichkeit etwa für Handwerker.

Die Kosten einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Der Zinssatz eines Baudarlehens richtet sich augenfällig nach dem Verhältnis des ausgereichten Kredits zum Beleihungswert, dem „Beleihungsauslauf“. Dabei sind die Unterschiede beträchtlich. Soll die Bank 60 % des Beleihungswertes finanzieren, könnte ein Zinssatz unter 0,8 % möglich sein. Bei einer 100 % - Finanzierung muss mit mehr als den doppelten Kosten gerechnet werden.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist teuer!

Lohnt es sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzufragen?

Ja, denn Löwe Finanz findet für Sie eine Bank, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich macht.

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Als zugelassener Immobiliardarlehensverwalter sind wir der ideale Ansprechpartner auch für schwierige, für 100 %-Finanzierungen. Wir beraten Sie gerne bei der Analyse Ihrer persönlichen finanziellen Situation und bei der Suche nach dem am besten geeigneten Finanzierer, der Ihren Traum von den eigenen vier Wänden mit Ihnen gemeinsam wahr werden lässt.