Ein Mehrfamilienhaus zu besitzen, galt Generationen von Deutschen als Ausweis des Wohlstands. Auch heute ist es sicher noch eine der besten Kapitalanlagen. Das Gesamtkonzept für einen Neubau zu erstellen und somit auch die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus zu kalkulieren, ist auch für Profis immer wieder eine neue Herausforderung.
Beides bemisst sich grundsätzlich anders als bei einem Einfamilienhaus. Der Wert eines Einfamilienhauses wird neben nachvollziehbaren Faktoren wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung und Zustand maßgeblich von zwei Faktoren bestimmt: der Lage und der Attraktivität. Während die Lage noch einigermaßen für den Beobachter einzuschätzen ist, entzieht sich die Attraktivität rationalen Gesichtspunkten.
Für die Wertermittlung von Einfamilienhäusern gibt es zwei gesetzlich festgeschriebene Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim ersteren werden vergleichbare Objekte herangezogen, beim zweiten sind die Kosten der Herstellung und der Bodenwert maßgeblich.
Bei Mehrfamilienhäusern findet nur das Ertragswertverfahren Anwendung. Die Methode selbst ist kompliziert, die Kernaussage aber deutlich: Ein Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Der Wert hängt von der erzielbaren Rendite ab und kann daher recht objektiv berechnet werden.
Wer ein Mehrfamilienhaus plant, muss eine vernünftige Rendite einplanen oder er erhält keine Finanzierung, da kein Beleihungswert geschaffen wird. Die einzige Ausnahme von dieser Regel ist das Mehrgenerationenhaus einer Familie, bei dem dementsprechend eher die Regeln der Finanzierung für Eigenheime gelten und die Kreditwürdigkeit der Bauherren eine entscheidende Rolle spielt.
Bevor der Architekt einen Planungsauftrag erhalten kann, müssen die Rahmenbedingungen geklärt werden.
Im Alltag entscheidet sich die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses nicht nur nach der kaufmännischen Konzeption, sondern vor allem auch durch die Wahl der richtigen Mieter. Auch Mietwohnungen haben Zielgruppen. Je präziser diese durch den Baustil und die Ausstattung getroffen wird, desto wahrscheinlicher ist es, angenehme Dauermieter zu finden (die stets von spezialisierten Maklern ausgesucht werden sollten). Fluktuation und Leerstand kosten Geld und gefährden die Rentabilität!
Ein Mehrfamilienhaus wird kaufmännisch abgerechnet, das heißt von den Mieteinnahmen werden die Kosten (auch Kapitalkosten) abgezogen und nur der wirkliche Ertrag ist zu versteuern. Verluste werden steuerlich angerechnet und vermindern die Steuerlast des Eigentümers. Kreditgeber ziehen bei der Rentabilitätsberechnung fiktive Werte heran, die Leerstand und unvorhergesehene Belastungen mit einbeziehen. Der Ertragswert, den eine Bank berechnet, kann daher deutlich unter dem Gestehungswert liegen. Die Differenz aus Gestehungskosten und von der Bank berechnetem Ertragswert muss durch Eigenkapital ausgeglichen werden. Darüber hinaus sollte ein Eigentümer in der Lage sein, die Bewirtschaftungskosten auch ohne vollständige Mieteinnahmen zahlen zu können.
Den Bau eines Mehrfamilienhauses sollte nur erwägen, wer über ausreichende Mittel verfügt. Als Investition ist ein Neubau keineswegs ein finanzieller Selbstläufer und bedarf einer sorgfältig geplanten Baufinanzierung. Wir beraten Sie gerne zu Ihrer persönlichen Situation und den damit verbundenen Möglichkeiten und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.