Baukosten pro qm berechnen, so vermeiden Sie Überraschungen

Wohl jeder, der sich mit Immobilien befasst, ob kaufwillig oder Verkäufer, hat sich schon die Frage nach objektiven Kriterien für deren Preisfindung gestellt. Und jeder weiß, immer vergleicht man Äpfel mit Birnen. Ein auf den ersten Blick schlüssiger Wert sind die Baukosten pro qm, die man freilich immer genau analysieren sollte, bevor man sie gegenüberstellt. Die Kosten für ein Haus muss man unter verschiedenen Gesichtspunkten einordnen:

• Grundstück und dessen Nebenkosten
• Bauart (freistehend, Reihenhaus, Massivhaus, Fertighaus)
• Art des Rohbaus (Fundament, Außenmauern, Dachkonstruktion)
• Innenausbau
• Außenanlage
• Planungskosten
• Bauversicherung (Bauleistung, Bauherrenhaftpflicht).

Die Kosten für das Grundstück

Am einfachsten zu verstehen sind die Grundstückskosten. Sie setzen sich zusammen aus

• dem Kaufpreis
• der Grunderwerbssteuer
• den Notarkosten
• den Gebühren für das Grundbuchamt
• den Aufwendungen für den Makler soweit eingebunden
• den Erschließungskosten soweit notwendig
• Gutachterhonorar in seltenen Fällen
• ggf. Vermessungskosten

Die Bodenrichtwerte recherchieren

Für jede Gemeinde erscheint jährlich eine Karte der Bodenrichtwerte. Diese werden durch einen Gutachterausschuss anhand der Grundstückstransaktionen des vergangenen Jahres ermittelt. Die Angaben für Wuppertal findet man hier. Die innerstädtischen Bodenrichtwerte muss man mit einer gewissen Vorsicht betrachten. Der Verkauf eines Grundstücks mit einer überdurchschnittlich hohen Gewerberendite beeinflusst die Richtwerte übermäßig. Im Bereich der Lagen für Einfamilienhäuser sind sie jedoch aussagekräftig.

Große Unterschiede bei den Grundstückspreisen in Deutschland

Die Grundstückspreise spiegeln die gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands eindrucksvoll wieder: Für Baugrundstücke, die für Einfamilienhäuser ausgewiesen sind, reichen sie von rund 20 Euro in Thüringen bis zum 120-fachen in München. Dort sind gegenwärtig zwischen 1.750 und 2.500 Euro für 100 cm x 100 cm Baugrund zu zahlen.

Die Bauart nimmt entscheidenen Einfluss auf die Baukosten pro qm

Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein frei stehendes Massivhaus. Die Baukosten pro qm reichen von etwa 900 Euro bis zum Doppelten bei entsprechender Ausstattung. Bei Mehrfamilienhäusern sinken die Kosten um etwa 20 %. Als „guter Durchschnitt“ gelten bei einem inländischen Neubau, frei stehendes Massivhaus, 1.400 Euro pro qm Gestehungskosten (ohne Grundstück, Keller und Terrasse). Die Frage, ob ein Fertighaus billiger ist als ein Massivhaus, kann niemand korrekt anhand von Zahlen beantworten. Während Profis dazu neigen, Fertighäuser als „mindestens genauso teuer“ einzustufen, ist die öffentliche Meinung eher gegenteiliger Ansicht. Wahrscheinlich spielt eine entscheidende Rolle, dass Fertighäuser zu einem Festpreis verkauft werden, während die veranschlagte Bausumme bei einem Architektenhaus sich auch bei privaten Bauherren im Verlauf des Bauvorhabens oft erhöht.

Ungefähr die Hälfte der Baukosten entfallen auf den Rohbau

Zum Rohbau gerechnet werden

• Maurer- und Betonarbeiten
• Holzbauarbeiten
• Dachdecker
• Klempnerarbeiten
• Dämmarbeiten
• Erdarbeiten
• Tiefbauarbeiten einschließlich Entwässerung.

Bei einem normalen Einfamilienhaus mit 140 qm Wohnfläche entfällt etwa die Hälfte der Baukosten auf den Rohbau. Gegenwärtig muss man mit 500 – 800 Euro pro qm Wohnfläche für einen Rohbau rechnen.

Die Baukosten für den Innenausbau

Hier wird es sehr unübersichtlich, da die individuellen Ansprüche sehr verschieden sind. Zum Innenausbau zu rechnen sind

• Heizungsinstallation
• Sanitärinstallation
• Trockenbau
• Malerarbeiten
• Estricharbeiten
• Fliesenleger
• Putzer
• Tischlerarbeiten.

Während beim Rohbau die Vorgaben des Baurechts und des Standes der Technik enge Grenzen setzen, ist der Innenausbau weitgehend eine Frage der finanziellen Möglichkeiten und des individuellen Geschmacks. Es gibt so gut wie keine Position, bei der man die günstigsten Gestehungskosten nicht vervielfachen kann. So kostet einfaches Klickparkett etwa 30 Euro pro qm, massive gehobene Qualität aber 150 Euro. Handwerkerleistung und verwendetes Material sind nachvollziehbare und kalkulierbare Größen. Jedoch wird es immer dann erheblich teurer, wenn man ein wenig von der Norm abweicht. So verursacht eine größere Badewanne Mehrkosten von etwa 1.000 Euro genauso wie eine Schiebetüre anstelle einer Schwingtüre.
Bodenfliesen gibt es schon für 5 Euro pro qm. Mosaikfliesen können aber durchaus auch 100 Euro pro qm kosten. Richtig teuer wird es dann, wenn man konstruktive Sonderwünsche hat, wie z. B. eine Holzdecke im Wohnzimmer. Wer sich allerdings auch bei der Ausstattung mit dem „Normalen“ begnügt, darf mit Baukosten von 600 – 800 Euro pro qm für den Innenausbau rechnen.

Auch für die Außenanlagen entstehen Baukosten

Der Großteil der privaten Bauherren bezieht vielleicht noch die Terrasse in seine Bauplanung und damit in seine Kosten ein. Der Garten „kommt später“. Wenn es sich um die Anlage von Beeten handelt, darf man so handeln, aber die Grobplanung sollte mit der Bauplanung stehen und mit dieser eingereicht werden, vor allem dann, wenn Garagen, Carports oder Gartenhäuser geplant sind. Auch müssen alle Wege zum Haus beim Einzug benutzbar sein. Die entsprechenden Kosten müssen Teil der Baukalkulation sein.

Die Planungskosten und Kosten für die Versicherung

Wer alle Leistungen eines Architekten in Anspruch nimmt, muss dafür mit etwa 12 – 13 % der Gesamtbausumme an Kosten rechnen. Das ist ein Betrag, der in allen Überlegungen zur Baufinanzierung eine eigene Berücksichtigung finden muss. Bauherrenhaftpflichtversicherung: Die Kosten belaufen sich üblicherweise auf 1 Promille der Bausumme. Die private Haftpflichtversicherung deckt Risiken im Rahmen von Bauleistungen bis 150.000 Euro ab.
Bauleistungsversicherung: Ein weiteres Promille muss man für diese Versicherung rechnen.

Zusammenfassung zur Berechnung der Baukosten pro qm

Der Wert „Baukosten pro qm“ ist alleine wenig aussagekräftig. Er kann keine Grundlage sein für die Aufstellung einer Baufinanzierung, sondern ist nur eine Information, die hilft, Kosten für Rohbau und Innenausbau einzuordnen. Wir von der Löwe-Finanz berechnen mit Ihnen die wirklichen Kosten, die finanziert werden müssen. Wir freuen uns auf eine Terminvereinbarung.