Bauland direkt von der Gemeinde kaufen

Gemeinden können im Rahmen ihrer Planungshoheit Flächen als Bauland ausweisen. Sind sie der Eigentümer, werden die neu gewonnenen Baugrundstücke in meist komplizierten Verfahren an Bauherren abgegeben. Neben neu ausgewiesenen Flächen fallen den Gebietskörperschaften auch Grundstücke aus Erbschaften und Vorfällen der Rechtspflege (Beschlagnahme aus Delikten) zu. Wer Bauland direkt von der Gemeinde kaufen möchte, hat den Vorteil, dass keine Maklergebühr erhoben wird.

Welche Art von Bauland wird von der Gemeinde verkauft?

Bauerwartungsland – Rohbauland - Bauland. Wer sich für einen Grundstückskauf interessiert, sollte unbedingt diese drei Begriffe kennen. Bauerwartungsland kann nicht bebaut werden. Es liegt zwar bei der Gemeinde ein Flächennutzungsplan vor, der eine Bebauung ermöglicht, aber die Freigabe ist noch nicht erfolgt. Gemeinden können auch nicht juristisch dazu gezwungen werden, Bauerwartungsland in Rohbauland umzuwidmen. Wurde ein Grundstück zur Bebauung freigegeben, ist aber noch unerschlossen, spricht man von Rohbauland. Unter Erschließung versteht man den Anschluss an die kommunalen Versorgungseinrichtungen(Wasser, Abwasser, Strom). Bauland ist erschlossen und kann bebaut werden.

Die Finanzierbarkeit von Bauland

Banken sind kaum bereit, Bauerwartungsland zu finanzieren. Selbst wenn es als „objektives Bauerwartungsland“ bezeichnet wird, da wirklich nur noch die Freigabe durch die Kommune fehlt, überwiegt für Kreditgeber der spekulative Charakter. Die Änderung der politischen Machtverhältnisse oder auch nur der lokalpolitischen Windrichtung kann den erhofften Erfolg, die Freigabe als Bauland, zunichte machen.

Auch bei Rohbauland besteht noch ein erhebliches Risiko. Zunächst einmal gibt es folgende Erschließungskosten:

Wasserversorgung
Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
Stromversorgung
Gasanschluss
Fernwärme
Telekommunikation (Telefon, Internet, TV-Kabel)
Vermessungskosten
Bodengutachten
Straßenbau
gemeindliche Auflagen (Gehwege, öffentliche Plätze, Grünflächen, Parkplätze , Beleuchtung, Lärmschutz, Kinderspielplätze und andere öffentliche Einrichtungen)

Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Kostenarten ist eine Kalkulation für den Privatmann immer sehr schwierig und bedarf professioneller Unterstützung. Zu rechnen ist mit wenigsten 10 – 35 Euro pro qm, in selteneren Fällen bis hin zum Doppelten. Banken bewerten Rohbauland daher auch immer sehr vorsichtig. Für Rohbauland existieren auch meist keine Vergleichswerte, sodass die Preisfindung sich an der weiteren Umgebung orientieren muss. Auch geben Grundstücke mit der Erschließung manchmal ein Geheimnis preis: Ein archäologischer Fund verzögert die Arbeiten erheblich und eine seltene Tierart kann mit ihrer aggressiven Lobby ein ganzes Bauprojekt zu Fall bringen.

Das volle Unternehmerrisiko beim Kauf von Rohbauland

Wer Rohbauland kauft, trägt das volle Unternehmerrisiko hinsichtlich dessen Entwicklungsmöglichkeiten. Grundstücke werden „wie besehen" verkauft und der Eigentümer übernimmt auch die Risiken. Deutlich wertmindernde Umstände, die nach dem Kauf offenbar werden, sind kein Grund für eine nachträgliche Kaufpreisminderung oder eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.

War der Kauf des Grundstücks mit der Bedingung, ein Eigenheim zu bauen, verbunden und kann diese nicht erfüllt werden, weil das Grundstück wegen dem Auffinden einer seltenen Tier- oder Pflanzenart unter strengen Naturschutz gestellt wurde, so wird eine Rückabwicklung wahrscheinlich sein. Der Käufer hat in diesem Fall die Gründe, die ihn hindern, seine Kaufvertragsverpflichtung zu erfüllen, nicht zu vertreten. Beschließt hingegen die Gemeinde nach Vollzug des Kaufvertrags den Bau einer Müllverbrennungsanlage in unmittelbarer Nachbarschaft, so hat der Käufer Pech gehabt.

Ausgewiesenes Bauland ist Gegenstand einer üblichen Baufinanzierung. Wer Bauland kauft, will bauen. Das Konzept der Gesamtfinanzierung sollte zum Kaufzeitpunkt des baureifen Grundstücks auch in Einzelheiten stehen, um den Ablauf des Bauvorhabens im Planungsrahmen zu garantieren.

Löwe-Finanz als amtlich zugelassener Immobiliardarlehensvermittler ist der ideale Begleiter für private Bauvorhaben während der Planung und der Realisierung. Die zeitlich oft weit auseinanderliegenden Zahlungstermine für Grundstückskauf und Bauleistungen verlangen eine individuell angepasste Baufinanzierung.

Wer kann Bauland direkt von der Gemeinde kaufen?

Um sich in der Öffentlichkeit möglichst unangreifbar zu machen, haben Politik und Verwaltung Bieterverfahren entwickelt, die besonderen Gesichtspunkten Rechnung tragen. In den meist komplexen Bewertungssystemen verbessern die Anwartschaft auf ein Grundstück meist der Status als Familie, eine Arbeitsstätte in Grundstücksnähe, die Einbindung in das örtliche Vereinsleben oder das Wahrnehmen von Ehrenämtern. Die Bürger kleinerer Gemeinden haben die Erfahrung gemacht, dass nicht alle Zuzügler sich in das Gemeindeleben einfügen. Gerade „Städter“ neigen dazu, sich abzuschotten und halten Nachbarn auf Distanz. Kleine Gemeinden auf dem Land sind aber immer auch Schicksalsgemeinschaften, die eine gewisse Nähe fordern und Bürger, die diese zulassen. Wer sich in einem 100-Seelen-Dorf sozialen Verpflichtungen wie der Freiwilligen Feuerwehr entzieht, gilt nicht nur als asozial, sondern ist es wohl auch. Umso kleiner der Ort, umso wahrscheinlicher wird es, dass ein ansässiger Bürge verlangt wird, damit eine Ansiedelung auf einem von der Gemeinde erworbenen Grundstück möglich wird. Dies gilt übrigens mitunter auch für dort von privat zu erwerbendes Bauland.

So werden Baulandverkäufe von Gemeinden bekannt gemacht und Fazit

Die meisten begnügen sich mit einem Aushang in der Gemeindeverwaltung. Dort direkt nachzufragen macht Sinn. In größeren Gemeinden gibt es auch ein dafür zuständiges "Liegenschaftsamt". Selten erfolgt die Bekanntmachung in der Presse, eher noch auf der gemeindeeigenen Internetseite. Es lohnt sich durchaus, die Gemeinden einer ins Auge gefassten Region systematisch abzutelefonieren. Meist sind so gleich die Erwartungen an künftige Käufer zu erfahren.
Für potentielle Bauherren mit Familie, die sich fragen, ob sie Bauland direkt von der Gemeinde kaufen sollen, ist diese Möglichkeit auch gegenwärtig immer noch ein erster sinnvoller Schritt zum eigenen Haus.