Bauträgerfinanzierung Wuppertal: wir finden die besten Angebote

Ein ganz eigenes Geschäftsfeld im Sammelbegriff Baufinanzierung stellt die Bauträgerfinanzierung dar. Zunächst gilt es, Bauträger vom Generalunternehmer zu unterscheiden. Generalunternehmer bauen im Auftrag eines Grundstücksbesitzers auf dessen Grundstück im Rahmen eines Vertrages, der eine Vergütung für die erbrachte Leistung vorsieht. Kreditnehmer ist der Auftraggeber, es handelt sich um eine klassische, langfristige Baufinanzierung. Bauträger bauen auf eigenes Risiko und verkaufen die Immobilie nach oder während der Fertigstellung (Vorratsbau) oder sie bauen auf Bestellung auf der Grundlage eines Bauträgervertrages (Bestellbau).
Die Bauträgerfinanzierung umfasst ein Projekt während seiner Planung und der Realisierung bis zum Verkauf, ist also kurz- bis mittelfristig angelegt. Dabei kann der Zeitraum für die Abwicklung eines großen Projekts durchaus 10 Jahre erreichen, aber die finanztechnischen Eckpunkte einer Bauträgerfinanzierung sind den Prinzipien nach eher mit denen für Investitionsgüter zu vergleichen als mit denen für private Bauten.
Das Hauptproblem einer Bauträgerfinanzierung ist in den meisten Fällen der Zeitraum beginnend mit dem Erwerb des Grundstücks bis zum Beginn der Baumaßnahmen, da hier nur Kosten anfallen, ohne dass eine Wertsteigerung der Immobilie eintritt oder Zahlungen durch den Kunden möglich sind, die gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung erst nach dem Beginn der Erdarbeiten gestattet sind. Gleichzeitig besteht hier ein großes Risiko auf Verzögerungen im Ablauf des Bauvorhabens durch eine schleppende Genehmigung durch die Behörden, politische Einflussnahmen oder Widersprüche von Anliegern, seien sie berechtigt oder nicht. Im Idealfall ist dieser Abschnitt eines Projektes durch Eigenkapital und eigenkapitalähnliche Mittel abgedeckt.

Bauträgerfinanzierung und Eigenkapital

Kreditgeber verlangen von Bauträgern etwa 30 % der Investitionssumme als Eigenkapital.
Diese hohe Eigenkapitalbindung, die gleichzeitig eine erhebliche Einschränkung der Geschäftstätigkeit bedeutet, hat dazu geführt, dass zahlreiche Bauträger Konzern-gebunden, oft eine Tochtergesellschaft einer Bank, Bausparkasse, eines Wohnungsbauunternehmens oder einer Baufirma, sind und als Kapitalgesellschaft geführt werden. Daneben existiert gerade in Deutschland eine große Zahl mittelständischer Bauträger, die verschiedene Wege gefunden haben, mit der Eigenkapitalproblematik umzugehen.

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In den vergangenen Jahrzehnten haben sich Finanzierungsformen herausgebildet, die man als Mezzanine-Kapital bezeichnet und denen gemeinsam ist, dass sie zwar im klassischen Sinne nicht als Eigenkapital gelten können, aber von Kreditgebern als solches betrachtet werden, also eigentlich Eigenkapitalersatz sind. Kennzeichnend für Mezzanine-Kapital ist, dass deren Eigentümer kein Stimmrecht oder sonstige Möglichkeiten haben, auf die Geschäftsentwicklung Einfluss zu nehmen.

Dabei unterscheidet man zwischen solchen Einlagen, die eigenkapitalähnlich sind, also Genussrechten, Genussscheinen, stillen Beteiligungen und Wandel- oder Optionsanleihen, und solchen mit Fremdkapitalcharakter wie Gesellschafter Darlehen oder Darlehen mit Gewinnbeteiligung (partiarische Darlehen). Für die Mittelbeschaffung des Mezzanine-Kapitals sorgen in Deutschland überwiegend institutionelle Investoren, darunter viele Tochtergesellschaften von Banken, jedoch sind auch für den privaten Anleger immer wieder attraktive Offerten im Markt, die gemeinsam mit Löwe-Finanz geprüft werden sollten.

Die Banken akzeptieren diese Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung als wirtschaftliches Eigenkapital bei der Bemessung des Kreditrahmens. Wichtigste Eigenschaft des Mezzanine-Kapitals ist, dass es die Verfügbarkeit möglicher Sicherheiten der Bank nicht beeinträchtigt. Als Faustregel gilt, dass Mezzanine-Kapital einen klassischen Kredit in doppelter Höhe ermöglicht.

Bauträgerfinanzierung und Kreditfinanzierung

Die typische Form der Besicherung eines Kredites an einen Bauträger ist die Globalgrundschuld, die beinhaltet, dass alle für eine Baumaßnahme vorgesehenen Grundstücke gemeinschaftlich für das Baudarlehen haften. Dem Bauträger wird durch den Kreditgeber ein Kreditrahmen gewährt, der so gewählt werden muss, dass die einzelnen Abwicklungsrisiken angemessen kalkuliert sind. Vor allem bei der Sanierung von Altbauten gilt es ein technisches Risiko zu bedenken. Bei Wohnanlagen gibt es ein erhebliches Verkaufsrisiko. Schließlich wohnt jeder Kalkulation, die ja immer ein Blick in eine ungewisse Zukunft ist, ein Kostenrisiko inne.

Letztlich birgt jede Bauträgerfinanzierung das Risiko einer Terminverzögerung.

Eine Bauträgerfinanzierung muss den Kreditrahmen so bestimmen, dass die fälligen Abschlagszahlungen für die einzelnen Bauleistungen gewährleistet sind, gleichzeitig aber die Einnahmen so berücksichtigt werden, dass keine Vorfinanzierung von aus Vertrag zu erwartenden Zahlungen (Brückenkredite) notwendig werden.

Die Makler- und Bauträgerverordnung bestimmt exakt den Ablauf der Zahlungen des Kunden an den Bauträger und koppelt diese an den Baufortschritt. Hintergrund ist, dass der Kunde erst dann, wenn der Bauträgerkredit bezahlt ist, Eigentum erwerben kann. Daher sind seine Zahlungen mit einer Freistellungsbescheinigung zu sichern, die seine rechtliche Position im Falle einer Insolvenz des Bauträgers bestimmt. Die Kunden des Bauträgers können die Abschlagszahlungen je nach Vertragsgestaltung auch durch eine Bürgschaft oder Versicherung über die Kaufsumme ersetzen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung unterwirft Bauträgerprojekte strengen Regeln und Prüfungspflichten durch die kreditgebenden Finanzinstitute und sorgt für eine im Rahmen des Möglichen gesicherte Position des Bauträgerkunden.