Die Bedeutung des Eigenkapitals bei der Immobilienfinanzierung

Wie wirkt sich der Einsatz von Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung eigentlich aus und ist dieser überhaupt sinnvoll bzw. notwendig?

Diese Frage lässt sich, wie so oft üblich im Bereich der Immobilienfinanzierung, nicht pauschal beantworten. Also schauen wir uns die Teilbereiche der Frage etwas genauer an.

Wie wirkt sich Eigenkapital aus?
Grundsätzlich basiert die Höhe des Zinssatzes bei einer Immobilienfinanzierung auf dem Beleihungswert. Dies ist das Verhältnis von benötigtem Darlehensbetrag zu Wert der Immobilie. Bei einem Immobilienkauf geht eine Großzahl an Banken hierbei davon aus, dass der Wert der Immobilie dem Kaufpreis entspricht. Anders sieht dies aus, wenn es sich zum Beispiel um eine Anschlussfinanzierung handelt, der Kunde also bereits einen Teil des Darlehens zurückgezahlt hat und aufgrund einer abgelaufenen Zinsbindung jetzt neu verhandeln kann. In diesem Fall wird der Wert der Immobilie anhand von Faktoren wie Lage, Baujahr, Größe, Art des Objektes, Unterhaltungszustand etc. ermittelt.

Beiden Fällen gemein ist, dass je niedriger der Beleihungswert, desto besser der Zinssatz. Der Grund hierfür liegt auf der Hand. Das kreditvergebende Institut fragt sich für den Fall der Fälle, wie groß die Wahrscheinlichkeit ist, im Rahmen einer Zwangsversteigerung den noch offenen Sollsaldo des Kredites wieder zu erhalten. Je niedriger der Wert im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher die Wahrscheinlichkeit für die Bank, das verliehene Geld zurück zu erhalten.

Teil 2 der Frage. Ist der Einsatz von Eigenkapital notwendig?
Hierzu ein klaren „NEIN“. Je nach Bonität des Kunden muss dieser kein Eigenkapital einsetzen. Manchmal machen es die Lebensumstände gerade nicht möglich, dass angesparten Geld beim Immobilienerwerb eingesetzt wird. Dies kann zum Beispiel vorkommen, wenn gerade nach erfolgreichem Start in das Berufsleben das ultimative Angebot für eine Immobilie auf den Tisch kommt. Warum sollte man sich diese Chance entgehen lassen?

Klar ist, dass die monatliche Rate der Finanzierung umso höher ist, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird. Dies ist bei der Planung zu berücksichtigen. Wenn jedoch das Haushaltseinkommen ausreichend hoch ist, kann dies durchaus eine Möglichkeit sein.

Ist der Einsatz von Eigenkapital sinnvoll?
Bei der Antwort zu dieser Frage müssen wir unterscheiden, um welche Objektart bzw. Nutzungsart es sich bei der Immobilie handelt. Bei der selbstgenutzten Immobilie ist es sicherlich ratsam, dass ein Teil des benötigten Kapitals aus eigenen Mitteln eingebracht wird. Hierdurch wird dann auch die monatliche Belastung aus der Kreditrate abgemildert.

Beim Kauf einer Kapitalanlageimmobilie, also einer Immobilie die vermietet wird, kann der Fall ganz anders aussehen. Hier verlangen die Banken zwar oftmals, dass der Kunde die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital begleicht. Die Finanzierung von 100% des Kaufpreises kann aber durchaus steuerlich relevant sein. Schließlich können diese, im Rahmen der Steuererklärung, bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Ausgaben geltend gemacht werden. Sie mindern somit die erhaltenen Mieten aus dem Objekt, was zu einer niedrigeren Steuerlast führen kann. Wie groß hier der Vorteil ist, sollte zusammen mit einem Steuerberater berechnet werden.

Im Rahmen einer ausführlichen persönlichen Beratung besprechen wir von Löwe-Finanz mit unseren Kunden alle Vor- und Nachteile des Eigenkapitaleinsatzes. Manchmal liegt der richtige Weg ja auch genau in der Mitte – also einen Teil des Geldes einsetzen, aber nicht alles. Sprechen sie uns an.