Der Eigenkapitalanteil: alles Wissenswerte von Ihrem Finanzberater aus Wuppertal

Eine alte Banker Weisheit sagt, es gibt so viele Arten der Baufinanzierung wie Häuser.
Und das ist nicht übertrieben, jede Baufinanzierung ist individuell, jede nimmt Bezug auf die ganz individuellen Voraussetzungen des Bauherren oder Käufers. Das gilt für den Bau des Einfamilienhauses ebenso wie für den Kauf einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 100 identischen Wohnungen. Welche Auswirkungen der Eigenkapitalanteil auf eine Finanzierung hat und wie dieser berechnet wird, schildern wir Ihnen an dieser Stelle.

Der Rahmen jeder Baufinanzierung

Wer eine Baufinanzierung aufstellt, wird damit beginnen, die Gesamtkosten zu kalkulieren.
Der einfachste Fall ist sicher der Kauf einer nicht vermieteten Eigentumswohnung in einer bestehenden Anlage zur Eigennutzung. Hier berechnet sich der Gesamtaufwand aus dem Kaufpreis, der Maklergebühr, den Notarkosten, den Grundbuchkosten und der Grunderwerbssteuer. Wer nicht kauft, sondern selbst baut, muss sich, wenn er nicht selbst vom Fach ist, professioneller Hilfe versichern, da über die reinen Baukosten hinaus noch andere Aufwendungen wie Anschlusskosten zu berücksichtigen sind. Löwe-Finanz als amtlich zugelassener Immobiliardarlehensvermittler berät zu allen Fragen der Baufinanzierung.

Von der Finanzierung her gesehen, sind die vier den Immobilienkauf begleitenden Positionen ein besonderes Problem, sie sind zu bezahlen, ohne dass sich auf der einen Seite der Wert der Immobilie erhöht oder auf der anderen Seite die Verbindlichkeiten des Käufers vermindern. Dabei handelt es sich nicht um geringe Beträge, die Grunderwerbssteuer beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und die Maklerkosten muss man regelmäßig höher ansetzen. Diese Nebenkosten sind mit 10-20 % des Kaufpreises zu kalkulieren.

Kaufpreis einer Immobilie und Beleihungswert

Wer eine Immobilie einem Kreditgeber als Pfand anbietet, muss damit rechnen, dass dieser diese für eine Beleihung geringer bewertet, als der Käufer bereit ist, dafür zu zahlen und was als marktgängige Bewertung gelten kann. Wie jeder Markt unterliegt auch der Immobilienmarkt Schwankungen. Ein Pfand hat für den, der es beleiht, stets den Wert, den er in jedem Fall bei einer Veräußerung erzielen kann, also dann, wenn der Markt schwächelt. Der Abschlag kann, wenn sich der Markt in einer hochpreisigen Phase befindet, bei Immobilien durchaus 20 % betragen. Ist der Abschlag höher, sollte der Immobilienkauf überdacht werden.

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Der festgestellte Beleihungswert wird dann noch einmal um einen Abschlag vermindert, der die bei einer Veräußerung anfallenden Kosten absichern soll. Die verbleibende Summe ist die Obergrenze, bis zu der die Immobilie beliehen werden kann, die Beleihungsgrenze. Die Beleihungsgrenze liegt bei etwa 70 % des Verkehrswertes.

Die Eckwerte einer Baufinanzierung

Um eine Baufinanzierung gestalten zu können, benötigt man neben dem Kaufpreis Kenntnis von der Höhe der Nebenkosten, des Beleihungswerts und der Beleihungsgrenze.

Eigenkapitalanteil und Eigenkapitalersatz

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Eigenkapital bereitzustellen. Die allereinfachste ist natürlich das Vorhandensein liquider Mittel, also Sparguthaben, kurzfristig verfügbare Bankeinlagen und Bargeld. Eine bei Baufinanzierung häufige Form von Eigenkapital sind Bausparguthaben, die, wenn die Verträge noch nicht zuteilungsreif sind, vorfinanziert werden können, was allerdings die Kosten, also auch die Belastung für den Bauherren, steigert.

Kapitallebensversicherungen, die in nennenswerter Höhe angespart und zuteilungsreif sind oder kurz vor der Zuteilung stehen, können durch ihre Verpfändung als Eigenkapitalersatz dienen oder bis zur Auszahlung vorfinanziert werden.

Finanzmarktpapiere können beliehen und dadurch als Eigenkapitalersatz miteinbezogen werden. Bei nicht vertretbaren Vermögensgegenständen muss man die Kosten der Ermittlung des Beleihungswertes und eventuell die der Verpfändung im Einzelfall berücksichtigen.
Die Verpfändung eines Kommanditanteils oder eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds mit Grundbucheintragung muss im Einzelfall geprüft werden.

Arbeitgeberdarlehen können in voller Höhe als Eigenkapital angerechnet werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass ein korrekter Kreditvertrag zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer geschlossen wird, um den möglichen Verdacht auf eine Zuwendung, die steuer- und sozialabgabenpflichtig ist, zu vermeiden.

Auch Darlehen aus dem Kreis der Verwandtschaft oder von Freunden sollten genau dokumentiert sein, um Probleme mit der Schenkungssteuer zu vermeiden. Bei der Baufinanzierung werden sie als Eigenkapital betrachtet.

Wer eine weitere Immobilie mit Beleihungsspielraum besitzt, kann diesen als Eigenkapitalanteil in die Berechnung miteinbeziehen.

Nicht mehr die Bedeutung wie bis vor etwa 40 Jahren hat die Eigenleistung, im Volksmund Muskelhypothek genannt. Eigenheimbauherren bevorzugen mittlerweile den Bau von Fertighäusern oder den schlüsselfertigen Bau durch darauf spezialisierte Baufirmen, die wenig Spielraum für eigene Aktivitäten lassen. Doch ist es auch heute noch möglich, etwa im Innenausbau Bereiche zu finden, in denen talentierte Heimwerker und natürlich Handwerker selbst eine nennenswerte Bauleistung erbringen können.

Die Grundregel für Baufinanzierungen, dass der Eigenkapitalanteil 20 % der Bau- oder Kaufsumme zuzüglich der Nebenkosten betragen sollte, bleibt vermutlich noch lange bestehen. Aber die wirtschaftliche Sicherung eines Kredits ist nicht mehr das einzige wirklich wichtige Kriterium, sondern die wirtschaftliche Situation und die Perspektive von Kreditnehmern haben nicht erst durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie an Bedeutung gewonnen.

Eigenkapitalanteil von weniger als 20 Prozent?

Auch wenn nur ein gerninger Eigenkapitalanteil vorhanden ist, kann eine Immobilienfinanzierung trotzdem möglich sein. Unter bestimmten Voraussetzungen ist sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Fordern Sie einfach ein kostenloses und unverbindliches Angebot an.