Entwicklung der Mieten: wann sinken die Mietpreise?

Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist eine der niedrigsten in der Europäischen Union. Und so verwundert es nicht, dass hierzulande die Entwicklung der Mieten eine wichtige Rolle in der politischen Diskussion spielt. Objektiv betrachtet sind die Wohnungsmieten in Deutschland gemessen an Ländern mit vergleichbarem Lebensstandard nach wie vor eher niedrig. Die aktuellen Debatten unterscheiden nicht zwischen Warm- und Kaltmiete. Tatsächlich war der Anstieg der Kaltmieten über die letzten zehn Jahre eher bescheiden, aber in den letzten beiden Jahren stiegen die Betriebskosten weit überdurchschnittlich. Zusammenhängend ergänzt wurde diese Entwicklung durch eine – je nach Vertrag – Explosion der Stromkosten. Viele zahlen heute das Doppelte im Vergleich zu 2020.

Regional starke Unterschiede bei der Entwicklung der Kaltmieten

In den Großräumen München und Stuttgart ist es für Normalverdiener kaum noch möglich, einigermaßen bezahlbaren Wohnraum zu finden. In beiden Städten sind Pendler, die jeden Tag 200 – 300 km zurücklegen, keine Seltenheit. Gleichzeitig werden aber die Verkehrswege, sowohl das Straßen- als auch das Schienennetz- dadurch stark überfordert. Die Entwicklung des öffentlichen Personennahverkehrs wurde in den vergangenen Jahrzehnten stark vernachlässigt. So gibt es häufig auch werktags auf der Schiene nur einen unpraktischen Ein-Stunden-Takt.

Wer auf dem Dorf wohnt, ist meist auf ein eigenes Fahrzeug angewiesen, da Busse nicht selten während der Schulferien nicht verkehren. Ältere, die eigentlich gerne auf dem Land leben würden, aber nicht mehr selbst ein Fahrzeug führen wollen, müssen daher eine Wohnung in der Stadt suchen. Für Familien mit Kindern gilt ähnliches. Dies führt oft dazu, dass das Umland nicht die gewünschte Entlastung des Ballungsraums bieten kann.

Im Rest der Republik fallen die relativ kleinräumigen Unterschiede auf. So beträgt die Durchschnittsmiete in Herzogenrath (Regierungsbezirk Köln) nur die Hälfte von der in Köln. Die Luftlinie zwischen beiden Städten beträgt rund 60 km, die Autostrecke etwa 75 km und die Bahn benötigt dafür mit Zügen des ÖPNV rund eineinhalb Stunden. So erklären sich die billigen Mieten trotz der Nähe zu Aachen und Köln.

Wie entwicklen sich die Mieten weiter?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Monaten leicht gesunken, was nicht zur Annahme verleiten darf, dass sich dies auf die Entwicklung der Mieten auswirken könnte. Eine erheblicher Trend zur Urbanisierung sorgt für eine Zunahme der Nachfrage, der von der Politik keinerlei Maßnahmen für eine Erhöhung der Zahl der Wohnungen gegenüberstehen. Es hat im Gegenteil einen allgemeinen Einbruch bei der Zahl der Bauanträge gegeben und in einem überschaubaren Zeitraum wird sich daran auch nichts ändern. Der bereits vor Jahren eingestellte Bau von Sozialwohnungen führte naturgemäß zu einer Festschreibung der Zahl und im weiteren Verlauf zu einem Rückgang des Volumens.

Inflation bei den Betriebskosten sorgt für hohe Warmmieten

Der untaugliche Versuch, den Anstieg der Energiekosten durch einen entsprechenden Lohnzuwachs zu kompensieren, führt nur zu einer Verstetigung der Inflation. Dies wiederum wird sich in den nächsten Jahren in den Betriebskostenabrechnungen widerspiegeln. Die Betriebskosten sind in vielen Positionen stark abhängig von den jeweiligen Personalkosten. Der Zuwachs an Lohnkosten wird allerdings erst in den nächsten Jahren in den Kalkulationen sichtbar: Preiserhöhungen für die Müllabfuhr, die Reinigung, die Gartenpflege, die Aufzugswartung und was sonst noch in den Betriebskosten steckt, erwarten die Mieter noch für längere Zeit. Die Heiz- und Stromkosten könnten wieder etwas sinken, aber die Betriebskosten nicht.

Die Normalisierung der Kapitalkosten

In der Kalkulation der Mieten von Neubauten sind die Kapitalkosten ein entscheidender Faktor. Die Kapitalmarktsituation ist gut bekannt: Erwartet wird allgemein ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus. Eine echte Normalisierung, also Bauzinsen von 6 % und mehr, wird von einigen Kapitalmarktexperten als unumgänglich eingeschätzt, soll die Stabilität des Bankensystems langfristig garantiert werden. Weitere Erhöhungen des aktuellen Zinsniveaus sind auf jeden Fall zu erwarten, sodass aus dieser Richtung keine Entlastung erfolgen wird.

Wie sieht die weitere Entwicklung der Mieten aus? Werden die Mietpreise sinken?

Administrative Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs (Zinsdeckel) dürfen getrost als gescheitert betrachtet werden. Auch wenn die Kaltmieten nicht wesentlich steigen können, so muss doch mit fortgesetzten Erhöhungen der Betriebskosten gerechnet werden. Diese werden vor allem verursacht durch Lohnsteigerungen weit über der aktuellen Zunahme der Produktivität. Es sind nicht wenige Fälle bekannt, dass die Betriebs- und Heizkosten weit mehr als die Hälfte der Warmmiete ausmachen.

Die Lage bei den Heiz- und Stromkosten wird sich möglicherweise ein wenig entspannen, aber Mieter müssen auf Dauer mit realen Einkommensverlusten in einer Höhe rechnen, die die Bürger der Bundesrepublik Deutschland so noch nie erlebt haben.