Erhöhung Grundschuld - so erhalten Sie weiteren finanziellen Spielraum

Eine bestehende Eintragung einer Grundschuld kann erhöht werden, allerdings ist dazu die Löschung der bestehenden Grundschuld und die Eintragung der neuen notwendig.
Das deutsche Recht kennt zwei Formen der Verpfändung von Grundstücken: die Grundschuld und die Hypothek. Während die Hypothek an das dem Vorgang zugrundeliegenden Schuldverhältnis gekoppelt ist, beinhaltet die Grundschuld nur die Verpfändung des Grundstücks. Zur Beschränkung der Gläubigerrechte auf deren Forderung wird in der Praxis parallel zur Begründung der Grundschuld ein Sicherungsvertrag abgeschlossen. Eine Grundschuld wird auf Antrag des Grundstückseigentümers eingetragen. Ein eine Verbindlichkeit begründender Vertrag ist dazu – im Unterschied zur Hypothek – nicht notwendig. Die Höhe der Grundschuld ist frei wählbar. In der Praxis verlangen Kreditgeber in der Regel eine Festlegung in Höhe des zu besichernden Darlehens, zuzüglich der Zinsen und etwaiger Gebühren.

Die Löschung einer Grundschuld

Im Unterschied zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht mit dem Wegfall des Sicherungszwecks. Im Allgemeinen dient eine Grundschuld als Pfand für ein Darlehen. Ist dieses Darlehen zurückbezahlt, bleibt die Grundschuld bestehen und kann für ein weiteres Darlehen genutzt werden. Sie fällt auch nicht automatisch an den Eigentümer des Grundstücks zurück. Um die Grundschuld zu löschen, ist eine Löschungsbewilligung des Begünstigten der Grundschuld notwendig. Diese wiederum ist eine Nebenpflicht des Darlehensvertrages und muss vom Kreditgeber ohne Kosten für den Grundstückseigentümer erbracht werden.

Die Kosten für die Löscung der Grundschuld

Bei der Löschung einer Grundschuld fallen Gebühren beim Grundbuchamt (137 Euro) und beim Notar (163 Euro) an. Für die Neueintragung werden 1,5 % bis 2 % der einzutragenden Summe für Notar und Grundbuch fällig.

Erhöhung Grundschuld: das können mögliche Gründe sein

Bei privaten Kreditnehmern geht das Ansinnen, die Grundschuld zu erhöhen, in aller Regel von diesen aus: Der erweiterte Spielraum soll für einen neuen Kredit als Sicherheit dienen. In einigen wenigen Fällen verlangen die Kreditgeber, dass eine Anpassung vorgenommen wird. Bestehen neben dem Ursprungsdarlehen, das mit einem Sicherungsvertrag gekoppelt ist, weitere Verpflichtungen, geraten manche Banken in Versuchung, solche Forderungen zu stellen. Solange der Schuldner nicht in Verzug gerät, ist eine juristische Grundlage für solches Ansinnen allerdings nicht gegeben, allerdings ist die Bank meist in der wirtschaftlich stärkeren Position.

Grundlage der Erhöhung einer Grundschuld

Die Neufestsetzung ergibt nur Sinn, wenn der Beleihungswert dies erlaubt. Der Beleihungswert besteht aus dem Verkehrswert abzüglich eines Risikozuschlags. Sowohl der Verkehrswert wie auch der Risikozuschlag werden von der Bank autonom bestimmt und können vom Schuldner weder mithilfe der Aufsichtsbehörden noch gerichtlich angefochten werden. Gegenwärtig legen Geschäftsbanken den Beleihungswert mit 70 – 80 % des Verkehrswertes fest.
Dabei können die Banken keineswegs großzügig verfahren. Immobilienkredite werden von drei Institutionen, der Aufsichtsbehörde, der Bundesbank und den Wirtschaftsprüfern kontrolliert. Sie unterliegen besonderen Kriterien, die von der BAFIN, der Aufsichtsbehörde, zuletzt im Januar 2022 verschärft wurden.
Wenn eine Bank eine Erhöhung des Beleihungsrahmens ablehnt, bleibt nur die Suche nach einer anderen Bank. Dabei ist jedoch stets zu bedenken, dass vor dem Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung die Kündigung eines Kredits mit erheblichen Kosten verbunden ist. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein gesetzliches Recht der Gläubiger und Banken verzichten darauf nur dann, wenn sie ein damit verbundenes erhebliches Neugeschäft erwarten können.

Fazit zum Thema "Erhöhung Grundschuld"

Die Zinssituation ist unverändert günstig, aber eine Änderung ist zu erwarten. Daher kann es für Hausbesitzer sinnvoll sein, den Beleihungsspielraum auszunützen. Bei Immobilien, die nicht in jüngster Vergangenheit erworben worden sind, darf mit teilweise erheblichen Wertsteigerungen gerechnet werden, die auszunützen in vielen Fällen sinnvoll ist. Der Vergleich einer gewöhnlichen Kfz-Finanzierung mit einem Darlehen, das mit einer Grundschuld besichert ist, fällt in vielen Fällen eindeutig zugunsten letzterem aus.
Wir von der Löwe-Finanz rechnen Ihnen als Immobilienbesitzer gerne vor, wie günstig ein erhöhter Beleihungsspielraum sich auf Ihre Finanzierungsmöglichkeiten auswirkt. Gleichzeitig sichern Sie sich langfristig das geschichtlich einzigartig günstige Zinsniveau für mit Grundpfand besicherte Kredite.