Feriengrundstück kaufen: hierauf müssen Sie besonders achten

Die Rechtsordnung kennt das Wort „Feriengrundstück“ nicht, ebenso wenig wie „Freizeitgrundstück“ oder „Erholungsgrundstück“. Im Sprachgebrauch versteht man darunter Grundstücke, die vergleichbar denen in einer Kleingartenanlage genutzt werden, aber nicht Teil einer solchen sind. Allen gemeinsam ist, dass die Errichtung fester Gebäude und Wohnen darauf nicht erlaubt sind. Die Einzelheiten unterliegen weitgehend dem Landes- und Kommunalrecht, sodass die erste Regel, wenn man ein Feriengrundstück kaufen möchte, lautet: Man muss sich in jedem einzelnen Fall bei der Gemeinde erkundigen, was auf dem jeweiligen Grundstück zulässig oder verboten ist.

Was sollte mit dem Feriengrundstück möglich sein?

Eine Wiese am Waldesrand ist stets idyllisch, aber als Freizeitgrundstück nur dann geeignet, wenn wenigstens ein Forstweg direkt daran vorbeiführt – und die Forstverwaltung gestattet, ihn zu nutzen. Selbstverständlich darf in den meisten Bundesländern direkt am Waldrand nicht geraucht werden, ebenso sind offene Feuerstellen – also auch Gaskocher - verboten. Auch ist die Mehrzahl der idyllischen Wiesen am Waldesrand nicht an die Wasser- und Stromversorgung angebunden und vom Mobilfunknetz ist meist auch nichts zu spüren: Unerschlossene Grundstücke mitten in der Natur sind nur etwas für Leute, die mit all diesen Einschränkungen leben können und wollen.

Die Erschließung eines Feriengrundstücks

Darunter ist die Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und der Anschluss an die Kanalisation zu verstehen. IT-Kabel gehören (noch) nicht dazu. Die verkehrsmäßige Erschließung bedeutet die direkte Verbindung zum Straßennetz. Vor allem die vielen, die ihr Freizeitgrundstück als Garten nutzen wollen, sind auf die Versorgung mit Wasser angewiesen.

Der Ausweis im Flächennutzungsplan

Gemeinden erstellen für ihr Gebiet nach Maßgabe des Baugesetzbuches einen Flächennutzungsplan, der auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet wird. Darin wird der Zweck, dem Flächen zugeführt werden können, bezeichnet. Wer Einblick nimmt, sollte wissen, dass Freizeit- oder Feriengrundstücke unter Grünflächen ausgewiesen werden und nicht als landwirtschaftliche Flächen und Wald. Dies gilt auch dann, wenn auf dem Grundstück ausschließlich ein Garten entstehen soll. Unter dem Oberbegriff „Grünfläche“ findet man auch Parks, Kleingartenanlagen, Sportplätze und Friedhöfe. Als landwirtschaftliche Flächen oder Wald ausgewiesene Gebiete können nicht erschlossen werden.

Mögliche Lasten

Manchmal wurde der Ausweis als Grünfläche nur mit einer oder mehreren Auflagen erteilt. Vor allem kann der Bau eines Gartenhauses stark reglementiert sein oder es bestehen andere Einschränkungen etwa hinsichtlich der Art der Bepflanzung.

Die Finanzierung eines Feriengrundstücks

Wer ein Freizeit- oder Feriengrundstück kauft, erwirbt zwar Grundeigentum, übernimmt aber auch zusätzliche Lasten. Einmalig zu zahlen sind mit dem Kauf Grunderwerbssteuer, die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch und den Notar sowie eventuell die Maklerprovision. Zusammen handelt es sich um ca. 15 %, die mit dem Kauf verloren sind. Die Grundsteuer wird nach Größe des Grundstücks berechnet und viele Versorger berechnen eine Grundgebühr. Unter Kreditaspekten wird der Erwerb eines solchen Grundstücks eher als Erhöhung des Lebensstandards denn als Kapitalanlage gesehen. Zwar ist die Besicherung eines Kredits mit einem Grundstück dieser Art grundsätzlich möglich, aber die Banken scheuen die Vergabe von kleinen und mittleren Krediten mit Grundpfand. Zur Finanzierung dienen hier Privatkredite, die in Abhängigkeit von der individuellen Kreditwürdigkeit gerne gewährt werden.

Der Wert eines Freizeit- oder Feriengrundstücks wird stärker als der von Bauland von der Nachfrage bestimmt, da es sich, obwohl Grundstück, letztlich um Konsum handelt. Dieser ist wiederum sehr stark konjunkturabhängig. Schon kleine Krisen lassen die reagieren. Der niedrigste denkbare Wiederverkaufswert bestimmt den Beleihungswert. Für die Banken ist dieser die entscheidende Kennzahl für eine Kreditvergabe. Umso kleiner der Kreditbetrag, umso schwieriger lassen sich die Kosten, die mit der Bestimmung des Beleihungswertes einhergehen, wieder verdienen. Die Mehrzahl der Käufe eines Freizeit- oder Feriengrundstücks lässt sich daher nicht als Immobilienkredit abwickeln.

Es gibt keine Regeln, ab welcher Höhe eine klassische Baufinanzierung mit Grundschuld möglich ist. Wer Grundeigentümer ist, kann natürlich einen bestehenden Finanzierungsspielraum bei einer bereits eingetragenen Grundschuld nutzen.

Ihren finanziellen Rahmen für eine solche Investition können Sie in einer Beratung durch Löwe-Finanz abstecken.

Bedeutende Preisunterschiede beim Kauf eines Feriengrundstückes beachten

Wer rund um den Großraum Rhein-Ruhr ein Freizeitgrundstück zum Kauf sucht, muss sich in Geduld üben: Der Markt ist sehr eng geworden. Viele wünschen sich einen Garten, scheuen aber die oft rigiden Vorschriften von Gartenkolonien und wohl auch das – für manche – Übermaß an sozialer Kontrolle.

Rund um die Ballungszentren kosten 100 qm Kleingarten mit einer Stellerlaubnis für einen Wohnanhänger nicht selten ca. 6.000 Euro. In der Eifel finden sich Streuobstwiesen für deutlich unter 10 Euro/qm und in Sachsen-Anhalt wird es noch billiger.

In direkter Nachbarschaft zu den großen Städten allerdings sind die Preise für Ferien- oder Freizeitgrundstücke teilweise auf dem Niveau von Bauland in der Provinz.

Kein Wohnen möglich

Entscheidet man sich für ein Freizeit- oder Feriengrundstück, bleibt immer zu bedenken, darauf zu übernachten ist nur ausnahmsweise erlaubt. Widmet die Gemeinde das Gelände irgendwann um, muss man mit Zweitwohnungssteuer und eventuell mit weiteren Erschließungsbeiträgen rechnen.

Letztlich sind es persönliche Entscheidungen, die zu treffen sind: Wie weit ist man bereit zu fahren?
Welchen Komfort benötigt man? Welche monatlichen Kosten ist man bereit zu tragen? Wie viel Zeit kann/will man aufwenden?

Wer genau weiß, was er will, kann auch gezielt suchen und – finden.