Ferienhaus Kauf mit der passenden Immobilienfinanzierung

Ferienhaus Kauf – dieser Gedanke klingt bei vielen wie Musik im Ohr. Es weckt romantische Sehnsüchte nach Urlauben an traumhaften Plätzen und beim einen oder anderen auch Gedanken an ein sorgenfreies Alter dort, wo man glaubt, leben zu wollen. Allerdings: „Haus“ kostet Geld, auch Ferienhaus und fast immer spielt die Wahl der passenden Baufinanzierung eine wichtige Rolle.

Was ist ein Ferienhaus und wie soll das Ferienhaus genutzt werden?

Es sind normale, bewohnbare Häuser, die das ganze Jahr hindurch Grundsteuer, eventuell Zweitwohnsitzsteuer, Versicherung und alle anderen Gebühren aufzubringen sind. Man muss die Anschaffung finanzieren und ihre Wertentwicklung unterliegt dem lokalen Immobilienmarkt. Wirtschaftlich wird ein Haus dann als Ferienhaus definiert, wenn der Eigentümer es nur während eines begrenzten Zeitraums nutzt und es ansonsten unbewohnt ist oder zeitweise vermietet wird.
Bevor man sich ein Ferienhaus anschafft, steht die Entscheidung an, ob es nur von einem selbst und seiner Familie bewohnt werden wird, oder ob es auch vermietet werden soll. Angesichts der laufenden Kosten, die ein Haus verursacht, ist es immer sinnvoll, sich weitere Einnahmen daraus zu verschaffen. Vor allem alle die, die nur einmal im Jahr für vier Wochen einziehen, sollten diese Möglichkeit, das Haus einen Teil der Kosten verdienen zu lassen, in ihre Überlegungen mit einschließen. Dort, wo das ganze Jahr Saison ist, wie etwa an der Ostseeküste oder in südlichen Gefilden, kann sich das Ferienhaus bei guter Finanzierung und Verwaltung sogar zur Kapitalanlage entwickeln. Das allerdings nur, wenn die Vermietbarkeit gesichert ist: Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten spielen wie bei einer „normalen“ Immobilie hier eine entscheidende Rolle.

Ferienhäuser kaufen als Kapitalanlage

Der allgemeine Immobilienboom hat seit Langem auch die Ferienhäuser erfasst. Allerdings wird die Preisentwicklung mehr als bei Wohnimmobilien von lokalen Faktoren bestimmt. Dabei ist vieles nicht beeinflussbar: Corona hilft deutschen Ferienhausbesitzern, aber – hoffentlich – nur einen Sommer lang. Sylt ist teurer als Usedom und Bad Reichenhall teurer als Bad Karlshafen. Wer seine Ferienwohnung als Kapitalanlage sieht, muss sie nach den Regeln von Gewerbeimmobilien kaufen und d. h. vor allem, sich gut beraten lassen. Es gibt ein Marktsegment „Ferienimmobilien als Kapitalanlage“, das sehr unübersichtlich ist und in dem jeder einzelne Anbieter und sein Geschäftsmodell im Einzelfall geprüft werden sollten.

Ferienhaus Kauf in Deutschland

Hierzulande genehmigen Baubehörden Bauten zu Wohnzwecken nur, wenn sie auf ausgewiesenem Baugrund geplant sind und die Wasserversorgung und -entsorgung den örtlichen Richtlinien entspricht. Aus historischen und politischen Gründen werden Schrebergartenkolonien und – im Osten - „Datschen“ auf Grundstücken geduldet, die sich nicht zur Bebauung und zum dauerhaften Wohnen eignen, und die nicht an das örtliche Entsorgungssystem angeschlossen sind. Vor allem im Osten werden nach wie vor an idyllischen Plätzen gelegene Häuschen angeboten, die nach dem Baurecht eigentlich nicht bewohnt werden dürfen. Das Grundstück könnte man zum Zwecke der Finanzierung durchaus belasten, aber der Bau bleibt illegal und mindert den Wert des Grundstücks aus Banksicht.

Ferienhaus Kauf im Ausland

Während Ausländer in Deutschland uneingeschränkten Zugang zum Immobilienmarkt haben, ist das für Deutsche im Ausland keineswegs so.

In der Schweiz ist Ausländern ohne Aufenthaltsgenehmigung der Kauf von Immobilien als Anlage gänzlich verwehrt. Ferienimmobilien zur Eigennutzung bedürfen der Genehmigung der Kantonsbehörde.

In Österreich ist eine Genehmigung erforderlich.

In den Niederlanden ist Ausländern die Vermietung ihres Ferienhäuschens untersagt.

In Dänemark ist der Erwerb einer Immobilie durch Ausländer an deren vorangegangene Steueransässigkeit mindestens fünf Jahre hindurch geknüpft.

Nicht nur bei diesen Nachbarn ist der Immobilienmarkt für Ausländer reguliert, sondern in den allermeisten Fällen. Man sollte sich also stets erst informieren, zu welchen Bedingungen ein Kauf möglich ist. Nur wenige Länder, wie Spanien, sind beim Marktzugang Deutschland vergleichbar.

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie

In einem persönlichen Beratungsgespräch informieren wir Sie gerne über die Wege in den verschiedenen Ländern. Generell gilt, dass für deutsche Banken die Beleihung von Auslandsimmobilien so aufwendig ist, dass nur sehr hohe Kreditsummen für sie rentabel sind.

Im Idealfall besitzen Sie eine Immobilie in Deutschland, die hinreichenden Beleihungsspielraum für den Erwerb einer Auslandsimmobilie lässt. Das eröffnet die Möglichkeit, vor Ort als Barzahler aufzutreten und ein Schnäppchen zu machen.

Bei entsprechender Bonität können Darlehen bis ca. 50.000 Euro als Privatkredit bei einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren gewährt werden. Die Koppelung mit einer Risikolebensversicherung in gleicher Höhe verbessert die Qualität der Kreditanfrage. Eine weitere Variante ist die Gewährung eines in einer Summe fälligen Kredites zusammen mit dem Abschluss eines Bausparvertrages entsprechend der Vorfinanzierung in einer „klassischen“ Baufinanzierung.

Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes erlaubt die Nutzung von Riester-Verträgen (Bau-Riester) innerhalb der Gemeinschaft.

Ferienhauskauf: Auslandsimmobilien vor Ort finanzieren?

Natürlich bekommt jeder, der sein Interesse für eine Auslandsimmobilie bei einem entsprechenden Makler bekundet, auch ein Finanzierungsangebot. Dabei muss man beachten, dass Banken im Ausland im Unterschied zu Deutschland sehr wohl Gebühren nehmen dürfen, die selten in den Zinssatz des Kreditangebots eingerechnet werden: In vielen Fällen sind diese Kredite im Vergleich mit denen inländischer Kreditgeber deutlich zu teuer.

Jede Baufinanzierung ist anders, das gilt auch bei Auslandsimmobilien. Wir von der Löwe-Finanz würden uns freuen, Ihnen zu Ihrem Traumhaus – wo auch immer – verhelfen zu können.