Finanzierung eines Grundstücks: darauf müssen Sie achten

Für die allermeisten ist mit der Finanzierung eines Grundstücks der Bau oder Kauf eines Hauses zur Eigennutzung verbunden. Vor allem die, die sich ihr Traumhaus von einem Architekten nach individuellen Wünschen entwerfen lassen wollen, müssen sich zunächst ein geeignetes Baugrundstück suchen und beauftragen dann die Planung nach den örtlichen Gegebenheiten. Wer entschlossen ist, Bauherr zu werden, und ein Grundstück gefunden hat, das den eigenen Anforderungen entspricht, steht vor einer ganzen Reihe grundlegender Entscheidungen, die vor und in Zusammenhang mit dem Immobilienkauf getroffen werden müssen.

Finanzierung eines Grundstücks: das sollten Sie vor dem Kauf abklären

Wer bauen will, kann dies nur dann, wenn er über ein erschlossenes Grundstück verfügt, das Teil eines Bebauungsplans ist. Der Verkäufer hat zwar umfangreiche Informationspflichten, jedoch sollte man sich über die grundlegenden Einzelheiten des Bebauungsplans und des Grundstücks selbst sachkundig machen. Der Bebauungsplan gibt Auskunft über die vorgeschriebene Art der Bebauung und Einschränkungen der Nutzung des Grundstücks. In einem reinen Wohngebiet ist z. B. die Gewerbeausübung eingeschränkt, während man in einem Mischgebiet auch mit LKW-Verkehr rechnen muss. Der Bebauungsplan gibt auch Auskunft über mögliche Geschosszahlen, die Grenzgestaltung – Hecke oder Zaun – oder die vorgeschriebene Dachform. In seltenen Fällen gibt es keinen Bebauungsplan. Dann sollte man sich vorab über die Möglichkeiten, die das Grundstück eröffnet, bei der Baubehörde erkundigen. Dieser ist in diesem Fall ein großer Ermessensspielraum eingeräumt.

Wichtig ist ein Blick in das Baulastenverzeichnis. Dort können Beschränkungen der Bebaubarkeit eingetragen sein. Wegerechte und Leitungsrechte findet man in den entsprechenden Abteilungen des Grundbuchs. In diesem sind auch Vorkaufsrechte der Gemeinden eingetragen. Manche Kommunen erlassen Baumschutzsatzungen, die das Fällen von Bäumen auf den Grundstücken stark einschränken. Dies wiederum kann großen Einfluss auf die tatsächlich verfügbare Fläche und die möglichen Planungen haben.

Im Grundbuch sind auch die Grundpfandrechte ersichtlich, deren Löschung oder Übernahme ein wesentlicher Teil des Kaufvertrages sind.

Unter der Erschließung eines Grundstücks versteht man den Anschluss an

die Wasserversorgung
die Stromversorgung
die Abwasserentsorgung
das Straßennetz.

Fehlen diese Einrichtungen zur Gänze, spricht man von Rohbauland. Fehlen nur einige, handelt es sich um eine Teilerschließung. Wünschenswert sind Anschlussmöglichkeiten an das IT-Netz und eventuell an die Gasversorgung oder das Fernwärmenetz.

Diese Kosten sind bei der Finanzierung eines Grundstücks zu berücksichtigen

Die direkten Kosten eines Grundstückserwerbs sind

die Grunderwerbssteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
Maklerprovision.

Die Folgekosten eines reinen Grundstückskaufs

Wer erst das Grundstück kauft und es später bebaut, spart Grunderwerbssteuer. Kauft man Grund und Haus zusammen, wird diese auf den gesamten Bau-/Kaufpreis fällig. Liegt zwischen Kauf des Grundstücks und Bau des Hauses ein Jahr und erfolgt der Kauf nicht von einem Verkäufer, der wirtschaftlich mit der Baufirma, die den Bau durchführt, verbunden ist, ist nur der Grundstückspreis zu versteuern.

die Grundsteuer
weitere Erschließungskosten
die Sicherungskosten (z. B. gegen die Nutzung als wilde Müllkippe).

Die Finanzierung eines Grundstücks

Für gewöhnlich sind die Kosten für das Grundstück deutlich niedriger als die für den Bau des darauf entstehenden Hauses. Bei der Aufstellung der Baufinanzierung ist damit zu rechnen, dass die Zeitpunkte, an denen die Zahlungen für den Grundstückskauf und die Raten für die einzelnen Bauabschnitte zu verschiedenen Zeitpunkten erfolgen und oft weit auseinanderliegen. Die eigentliche Bauplanung kann erst mit dem Grundstückskauf beginnen. Bei der jetzigen Auslastung der Baubetriebe kann es länger dauern, bis der Bau beginnt. Innerhalb dieser Wartezeit werden nicht nur die Folgekosten des Grundstückskaufs fällig, sondern möglicherweise auch die ersten Kosten des Baus wie die für die Schaffung von Baufreiheit.

Die passende Baufinanzierung für den Kauf eines Grundstücks finden

Eine tragfähige Baufinanzierung sieht nach allgemeiner Auffassung eine Eigenkapitalquote von rund 20 % vor. In vielen Fällen sollte das Eigenkapital ausreichen, um zunächst das Grundstück zu kaufen. Sollte eine Finanzierungslücke bestehen, empfiehlt es sich, diese mit einem Privatkredit anstelle eines grundpfandbesicherten Immobiliendarlehens zu schließen. Für Banken sind grundpfandbesicherte Kredite unter ca. 50.000 Euro des Aufwands wegen nicht attraktiv. Vor allem aber blockiert man den 1. Rang im Grundbuch, der für die eigentliche Baufinanzierung immer freigehalten werden sollte. In deren Rahmen kann man später den Privatkredit ablösen. Kann man den Zeitraum zwischen Kauf und Baubeginn überblicken, kann man eine Baufinanzierung vereinbaren und die Spanne bis zur Gewährung des grundpfandbesicherten Hauptdarlehens mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken.

Man sollte bei der Wahl des Grundstücks gegenwärtig sehr vorsichtig sein, da die Grundstückspreise oft als überhöht gelten. Bei der späteren Bewertung durch die Bank im Rahmen der Baufinanzierung muss man mit entsprechend deutlichen Abschlägen rechnen. Als Eigentümer eines unbelasteten Grundstücks hat man später aber die beste Auswahl unter den Baufinanzierungsangeboten.

Um auf seinem Grundstück bauen zu können, benötigt man in Deutschland einen Planer, der über eine Bauvorlageberechtigung verfügt, d. h. er darf Baupläne bei der zuständigen Genehmigungsbehörde einreichen. Dabei handelt es sich normalerweise um einen Architekten oder Bauingenieur. In einigen Bundesländern sind auch verschiedene Handwerksmeister für Einfamilienhäuser vorlageberechtigt.

Dieser Ratgeber ist dem Bauherren vorgeschrieben, aber bereits vor dessen Bestellung sollte man mit erfahrenen Baufinanzierern wie der Löwe-Finanz den finanziellen Rahmen abstecken. Wer vorbereitet ist, kann dann, wenn die Entscheidung zu einem Grundstückskauf fällig wird, auch guten Gewissens handeln.