Haus verkaufen und neues kaufen

Es gibt viele Gründe, ein eigenes Haus verkaufen und neues kaufen zu wollen. Die zwei nahe liegenden sind sicherlich der Ortswechsel und der Wunsch nach einer kleineren oder größeren Bleibe. Es hat sich herumgesprochen, dass es in der Mehrzahl der Fälle nicht sinnvoll ist, ein nicht mehr selbstgenutztes Einfamilienhaus als Anlageobjekt zu behalten. In den allerwenigsten Fällen erwirtschaften Einfamilienhäuser eine vernünftige Rendite. Nicht zu verkaufen, sondern zu vermieten kann meist nur aus emotionalen Gründen oder mit der Erwartung einer besonderen Wertsteigerung begründet werden.

Haus verkaufen – neues kaufen: worauf Sie achten sollten

Wer zunächst das bewohnte Haus verkaufen kann, um dann mit dem Erlös ein anderes erwerben, kann sich glücklich schätzen. Voraussetzung ist zunächst, dass die Wohnungsfrage für den Verkäufer hinreichend geregelt ist. Möglich ist etwa die Kombination von Verkauf und anschließender Anmietung des verkauften Anwesens. Dieses Vorgehen wird im gewerblichen Bereich regelmäßig angewandt, weist aber im privaten einige Tücken auf.
Zunächst einmal muss sich der Käufer grundsätzlich darauf einlassen. Dann steht zur Lösung die Frage an, ob der Mietvertrag befristet sein kann oder unbefristet abgeschlossen werden muss. Einen Käufer zu finden, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, wird nur schwer möglich sein. Handelt es sich nur um einige Monate, die überbrückt werden müssen, wird sich der eine oder andere Käufer auf einen Mietvertrag einlassen.

Eigenheime werden „wie besehen“ verkauft, nachträglich einklagbar sind nur arglistig verschwiegene Mängel. Wer jemandem sein Haus abkauft und diesen darin wohnen lässt, muss damit rechnen, dass dieser noch so einiges entdeckt, was er letztlich doch gern mitnehmen möchte, weil es „ja nicht zum Haus gehört“. Zum Abschluss der Mietperiode sieht das Haus dann möglicherweise nicht mehr so aus „wie besehen“. Daher können nur sehr erfahrene Makler im Auftrag des Käufers Übergabeprotokolle anfertigen, die diesen Problemen standhalten.

Der Pfand- oder Objekttausch

Besteht noch ein Darlehen, das mit einem Grundpfand auf das zu verkaufende Haus besichert ist, so besteht die Möglichkeit, die Besicherung auf das neue noch zu erwerbende Objekt zu übertragen. Die wichtigste Voraussetzung ist die Zustimmung der vom Grundpfand begünstigten Bank, die keineswegs selbstverständlich ist. Zunächst darf die Qualität der Besicherung sich nicht verschlechtern. Die Möglichkeit der Pfandverwertung und die Höhe des möglichen Erlöses dürfen nicht geringer ausfallen. Des Weiteren muss sich der Darlehensnehmer dazu verpflichten, alle Kosten für die Umschreibung (Notar, Grundbuch, evtl. Gutachten) zu tragen.

Auch der Ablauf des Objekttausches ist nicht ganz einfach. Zunächst muss das laufende Darlehen auf die neue Immobilie umgeschrieben werden. Für den Erwerb des neuen Hauses wird eine Zwischenfinanzierung aufgestellt, die mit dem Verkaufserlös abgelöst wird. Am Ende besteht das alte Darlehen mit einer neuen Sicherheit fort. In der Praxis kommt es eher selten zum Objekttausch, da die Gegebenheiten ihn eher selten zulassen, und eine gesetzlich mögliche Ablösung des bestehenden Darlehens mit Abschluss eines neuen meist einfacher und billiger ist.

Zwischenfinanzierung als Option, falls Sie Ihr Haus verkaufen und gleichzeitig ein neues kaufen möchten

Wer weiß, dass er sein Anwesen in relativ kurzer Zeit verkaufen kann, wird meistens eine Zwischenfinanzierung suchen. Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten. Er ist endfällig, muss also in einer Summe zurückgezahlt werden und während der Laufzeit müssen nur die Zinsen gezahlt werden. Wer ein neues Haus kauft, kann mit einer Zwischenfinanzierung das Eigenkapital ersetzen und erhält dementsprechend günstige Konditionen beim Abschluss des langlaufenden Annuitätendarlehens. Zwischenfinanzierung und Abschluss des Annuitätendarlehens werden in der Regel gemeinsam abgeschlossen.

Die Höhe der Zwischenfinanzierung entspricht in etwa dem Darlehensbetrag auf dem zu verkaufenden Haus abzüglich der Restschuld.

Im Beispiel: Eine Immobilie wurde mit einem Darlehen in der Höhe von 400.000 Euro erworben.
Das Darlehen ist zur Hälfte abbezahlt, dann kann mit einer Zwischenfinanzierung von 200.000 Euro gerechnet werden.

Bei einer Zwischenfinanzierung muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird! Mit dem Eingang des Erlöses aus dem Haus kann die Zwischenfinanzierung abgelöst werden. Bei einer Zwischenfinanzierung wird meist eine Zinsvereinbarung über einen gewissen Zeitraum getroffen. Dies ermöglicht eine Kalkulation der Kosten. Besteht Sicherheit darüber, dass der gesamte Vorgang innerhalb von drei Monaten abgewickelt werden kann, kann auch ein variables Darlehen genutzt werden, bei dem die Zinsen im Drei-Monats-Rhythmus an die Geldmarktsituation angepasst werden.

Die Zwischenfinanzierung und das variable Darlehen sind deutlich teurer als das Annuitätendarlehen, aber dies nur für kurze Zeit.

Eine Anzahlung für den Kauf eines neuen Hauses leisten

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, beim Verkauf des eigenen Hauses einen späteren Termin für den Eigentumsübergang und den Zugang für den Käufer zusammen mit einer Anzahlung zu vereinbaren. Die Anzahlung ermöglicht dann, mit dem Ausweis von Eigenkapital ein Darlehen für den Kauf eines neuen Hauses aufzunehmen. Die Lösung erscheint elegant, aber es muss auch hier ein Käufer gefunden werden, der dazu bereit ist. Zwar ist der Eigentumsanspruch durch den notariellen Vertrag gesichert, aber gleichzeitig erhöht sich bei der Vereinbarung einer Anzahlung die Grunderwerbssteuer.

Der Verkauf der aktuell bewohnten Immobilie und der annähernd gleichzeitige Kauf einer neuen bedarf der sorgfältigen Planung und Abstimmung mit den Gegebenheiten und Notwendigkeiten. Die erfahrene Beratung durch Löwe-Finanz sorgt für eine transparente Abwicklung der komplexen Vorgänge, Ihr Interesse wahrend.