Ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Als Faustregel für private Immobilienkäufer gilt, dass ein Fünftel der Bau- oder Kaufsumme als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte. In den letzten Jahren waren Banken jedoch immer wieder bereit, Mittel zur Verfügung zu stellen, auch wenn die 20 % nicht erreicht wurden oder wenn kein Eigenkapital vorzuweisen war. Grundlage der Entscheidung für eine Finanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital waren stets die tadellose Bonität des Kreditnehmers und die uneingeschränkte Qualität der Immobilie hinsichtlich ihrer Bewertung. Ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital auch für Sie in Frage kommt, klären wir gerne für Sie.

Exzellente Bonität als Voraussetzung für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Das neutral klingende Wort Bonität hat die „Kreditwürdigkeit“ im Sprachgebrauch verdrängt, meint aber letztlich dasselbe. In Deutschland entscheidet über die Bonität eines jeden, der am Wirtschaftsleben teilnimmt, die Schufa. Die Schufa ist eine privatrechtliche Auskunftei, die sich mehrheitlich im Besitz der Banken befindet. Sie sammelt Auskünfte über Vorgänge im Wirtschaftsleben und hat im Segment „Verbraucher“ eine Monopolstellung erlangt. Diese ist so bedeutend, dass der Gesetzgeber ihr eine eigene gesetzliche Regelung widmete. Jeder kann einmal im Jahr kostenlos die Daten abrufen, die über ihn gespeichert sind und erfährt auch seinen Schufa-Score. Dabei handelt es sich um eine Kennzahl, die seine Kreditwürdigkeit abbildet.Der Abruf ist denkbar einfach: Auf meineschufa.de findet sich ein Bestellformular für die „Datenkopie (nach Art. 15 DS-GVO). Dazu ist der Personalausweis oder der Reisepass mit Meldebestätigung hochzuladen und nach zwei bis drei Wochen kommt die Auskunft mit der Post. Die Schufa bietet weitere kostenpflichtige Auskunftserteilungen an, die man jedoch für einen Kreditantrag nicht benötigt. Die Banken verfügen über einen eigenen Zugang zu den Schufa-Datensätzen.

Der Schufa-Score

Es gibt verschiedene branchenbezogene Kennzahlen. In der kostenlosen Auskunft wird ein persönlicher Durchschnittswert mitgeteilt. Die Skala reicht von 0 – 100 und die guten Werte beginnen bei 95, die sehr guten bei 97,5. Nur mit Kennzahlen dieser Qualität macht es Sinn, sich um eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu bemühen. Liegt der Score zwischen 95 und 97, 5 kann man den kleinen Unterschied möglicherweise plausibel erklären.

Die Bonität in der Zukunft

Die Daten der Auskunftei beurteilen die Vergangenheit. Ein Kreditentscheid fußt aber immer auch auf den Einkommensverhältnissen in der Gegenwart und den Erwartungen für die Zukunft. Es gilt glaubhaft zu machen, dass die exzellenten Gehaltsbezüge auch weiterhin erwartet werden können. Ein Kreditantrag, der von zwei Personen unterschrieben ist, hat eine mehr als doppelte Chance, Erfolg zu haben. Das gilt insbesondere auch für Doppelverdiener-Ehepaare. Für alle in der freien Wirtschaft Tätigen ist gegenwärtig jedwede Prognose schwierig. Die Folgen der Pandemie werden auch Unternehmen treffen, die sich selbst als krisensicher eingestuft haben. Die Aussetzung der Insolvenzordnung und ihre teilweise Verlängerung hat nicht nur die allgemeine Rechtsunsicherheit weiter erhöht, sondern macht eine zuverlässige Beurteilung der Situation von Unternehmen und deren Angestellten gegenwärtig oft unmöglich.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital oder mit gar keinem Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kauft, muss nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch die Nebenkosten. Dabei handelt es sich um die Grunderwerbssteuer, die Gebühren für das Grundbuchamt, den Notar und die Maklercourtage. Üblicherweise rechnet man mit 10 – 15 %der Kaufsumme. Der Gesamtbetrag, der für Nebenkosten aufzuwenden ist, steigert nicht den Wert der Immobilie, sondern ist mit der Abwicklung des Kaufes verloren. Das Darlehen einer Bank wird durch die Immobilie besichert, es kann also nicht höher sein als der Wert der Immobilie. Sollen die Nebenkosten ebenfalls finanziert werden, spricht man von einer 110 % - Finanzierung oder auch Vollfinanzierung. In diesem Fall einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wird neben dem besicherten Kredit noch ein persönliches Darlehen in Höhe der Nebenkosten benötigt.

Die Immobilie als Bewertungsgrundlage der Hausfinanzierung

Der glaubwürdige Wertansatz der Immobilie ist der andere zentrale Punkt einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt für Immobilien zur privaten Nutzung zwei mögliche Verfahren zur Wertfeststellung vor:

1. das Sachwertverfahren ist das neutralste und gebräuchlichste. Es beruht auf dem Bodenrichtwert gemäß Gutachterausschuss, dem Wiederherstellungswert des Gebäudes und dem der Außenanlagen.
2. das Vergleichswertverfahren sammelt tatsächlich erzielte Erlöse für vergleichbare Objekte in der jüngsten Vergangenheit. Für Eigentumswohnungen ist es das Instrument der Wahl.

Die Bewertung durch die Banken

Das Marktgeschehen nimmt keine Rücksicht auf Bewertungsverfahren. Tatsächlich werden zahllose Immobilien über oder unter Wert verkauft, berücksichtigt man nur das Sachwertverfahren. Banken sind daher gezwungen, beide Wertansätze, nach Sachwert und nach Marktlage, zu berücksichtigen.Die von einer Bank ausgereichten Immobilienkredite werden sehr sorgsam kontrolliert. Die Banken erarbeiten die Bewertung daher sehr genau. Lehnt eine Bank eine Finanzierung ab, weil der beantragte Kredit höher ist als der Immobilienwert, dient das letztlich auch dem Antragsteller, da er überteuert gekauft hätte.

Fazit zur Frage, ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist:

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital für den Kauf eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung ist möglich. Die Antragstellung muss aber sorgfältig vorbereitet werden. Das erhöhte Risiko lassen sich die Kreditgeber natürlich bezahlen.
Wir von Löwe-Finanz sind Baufinanzierungsspezialisten und wissen, worauf es bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ankommt. Ob diese Art des Immobilienerwerbs auch für Sie in Frage kommt, ermitteln wir gerne gemeinsam mit Ihnen in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch. Weitere Infos finden Sie auch auf unserer Informationsseite zum Thema Baufinanzierung.