Hausverkauf Steuern, die Besteuerung von Immobiliengeschäften

Das leidige Thema Steuern ist natürlich auch bei der Veräußerung von Immobilien von Bedeutung. Das deutsche Steuerrecht ist bekanntermaßen sehr komplex. Wir, die Löwe-Finanz, sind gerne bereit, Sie zum Thema "Hausverkauf Steuern" zu beraten.
Grundsätzlich muss man unterscheiden zwischen dem gewerblichen Grundstückshandel und dem Verkauf aus einem nicht-gewerblichen Bestand.
Eine Besonderheit des Steuerrechts für Immobilien ist, dass der gewerbliche Grundstückshandel nicht nur über die Anmeldung des Gewerbes definiert wird. Gewerblicher Grundstückshandel liegt immer dann vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Dies gilt auch dann, wenn man ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und dann mehr als drei verkauft. Für gewerbliche Verkäufer wird darüberhinaus Gewerbesteuer fällig und dem Käufer ist Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. In der Regel mindert diese den Erlös, da der Käufer nur den Marktwert bezahlen will. Der gewerbliche Verkäufer muss den Gewinn aus einem Grundstücksgeschäft also doppelt versteuern, einmal durch die Umsatzsteuer, ein weiteres Mal durch die Spekulationssteuer.

Ist das zu verkaufende Objekt Teil eines Betriebsvermögens, so fallen stets Steuern auf den Veräußerungserlös an. Als Bestandteil eines Betriebsvermögens gelten Grundstücke, die überwiegend gewerblich oder landwirtschaftlich genutzt werden. Der Verkaufsgewinn ist Teil des Unternehmensgewinns und wird entsprechend besteuert.

Die Behandlung nicht-gewerblicher Immobilienverkäufe

Wer als Eigentümer ein Haus oder eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann diese steuerfrei verkaufen, wenn er das Haus entweder vom Bauende oder Kauf an selbst genutzt hat oder wenigstens zwei Jahre lang vor dem Verkaufsjahr selbst bewohnt hat. Als dies gilt nur für die Nutzung durch den Eigentümer und seine Familie. Kinder zählen nur solange zur Familie, solange für sie Kindergeld gezahlt wird. Andere Verwandtschaft zählt nicht zur Familie!

Verkauf von nicht selbst genutzten Häusern und anderen Objekten

Beim Verkauf des nicht selbst genutzten Hauses oder der nicht selbst genutzten Eigentumswohnung ist der Erlös zu versteuern. Allerdings greift hier die sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien, die besagt, dass nach 10 Jahren ununterbrochenem Eigentum der Verkaufserlös steuerfrei ist. Diese Regel gilt für

vermietete Häuser und Wohnungen
Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien
unbebaute Grundstücke
Anteile oder Vollbesitz an geschlossenen Immobilienfonds
Erbbaurechte.

Bei unbebauten Grundstücken kann eine Eigennutzung nicht gegeben sein. Unter Eigennutzung ist ausschließlich Wohnen zu verstehen. Die Nutzung als Garten ist unerheblich. Der Verkaufserlös unterliegt stets der Spekulationssteuer.

Eine Spekulationsfrist gibt es übrigens auch beim Verkauf anderer Wertgegenstände. Diese beträgt ein Jahr und gilt für Bilder, Antiquitäten, Edelmetalle, Edelsteine, Schmuck, Münzen- und Briefmarkensammlungen, Goldbarren, Goldmünzen, Kunstgegenstände aller Art und Oldtimer.

Die Höhe der zu entrichtenden Steuer beim Hausverkauf

Für Veräußerungserlöse aus Immobilien gilt nicht der Abgeltungssteuersatz von 25%, sondern der Erlös unterliegt der Progression, wird also individuell nach dem Einkommenssteuersatz festgestellt.

Hausverkauf Steuern, eine Beispielrechnung:

Verkaufserlös 500.000 €
Verkaufskosten ./. 9.400 €
Anschaffungskosten
(um AfA vermindert bei vermieteten Objekten) ./. 400.000 €
Freibetrag ./. 600 €
zu versteuernder Gewinn 90.000 €

zu entrichtende Steuer bei einem Steuersatz von 30 % 27.000 €
von 42 % 37.800 €

Zu den Anschaffungskosten zählen auch

die Grunderwerbssteuer
die Kosten für den Notar
die Maklergebühr
die Verkaufsnebenkosten wie etwa Zeitungsanzeigen.

Die Spekulationssteuer ist eine eigenständige Steuer. Obwohl der Hebesatz individuell nach der Bemessung der Einkommenssteuer festgestellt wird, wird die Forderung unabhängig von der Einkommenssteuerschuld festgestellt, d. h. im Verlustfalle kann dieser nur mit Steuern auf den Gewinn aus Grundstücksgeschäften verrechnet werden. Die Einkommenssteuerschuld bleibt unangetastet bestehen.

Die Behandlung von geerbten Grundstücken

Der Erbe übernimmt die Spekulationsfrist vom Erblasser. Hat dieser mehr als zwei Jahre das vererbte Anwesen selbst bewohnt, fällt für den Erben keine Spekulationssteuer an. Das Gleiche gilt, wenn er das Anwesen länger als 10 Jahre besessen hat. Die Spekulationssteuer wird jedoch fällig, wenn der Erblasser selbst als Betreiber von gewerblichem Grundstückshandel eingestuft war. Die 3-Objekt-Regel (gewerblicher Grundstückshandel bei mehr als drei Verkäufen in den letzten 5 Jahren) ist für geerbte Immobilien ausgesetzt.

Wie vermeidet oder reduziert man die Spekulationssteuer?

Generell ist das deutsche Spekulationssteuersystem bei Immobilien durch die Transparenz des Grundstücksverkehrs sehr effizient und wird auch von den Finanzämtern ebenso durchgesetzt. Der allereinfachste und naheliegendste Rat lautet, die Fristen einzuhalten. Dies sollte bei selbst genutzten Immobilien (mehr als 2 Jahre im Eigentum und gleichzeitig selbst genutzt) nicht sehr schwerfallen. Aber auch 10 Jahre normale Spekulationsfrist gehen schnell vorbei. Gängige Empfehlungen sind selten praxistauglich, wie etwa die Streckung des Kaufpreises über mehrere Jahre, die die wiederholte Nutzung des Freibetrags ermöglicht.

Wir, die Löwe-Finanz, würden uns freuen, Sie zu einer individuellen Strategie zum Thema "Hausverkauf Steuern" beraten zu dürfen. Sollten Sie mit dem Erlös aus dem Hausverkauf über den Kauf eines neuen Immobilienobjektes nachdenken, testen Sie gerne unsere Angebote zur Baufinanzierung.