Makler- und Bauträgerverordnung - was wird darin geregelt?

Bei der Makler- und Bauträgerverordnung handelt es sich um eine Bundesrechtsverordnung, die sich auf die Tätigkeit der in § 34 c Gewerbeordnung Genannten bezieht. Der korrekte Titel lautet: Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).

Für wen gilt die Makler- und Bauträgerverordnung?

Zunächst gilt die MaBV natürlich für die im Titel genannten Gewerbetreibenden, allerdings begründet sie zahlreiche Rechte und auch Pflichten für Dritte. Im Rechtsalltag bildet die MaBV gemeinsam mit BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) die gesetzliche Grundlage für Bauträgerverträge. Unter Bauträgervertrag ist der Erwerb eines Grundstücks und der Bau eines schlüsselfertigen Hauses zu verstehen.

Das Ziel der Makler- und Bauträgerverordnung

Vorrangig dient die MaBV dem Schutz der Käufer und begründet einen Schadensersatzanspruch bei Verstößen gegen gesetzliche Vorschriften. Dieser Schadensersatzanspruch kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für notariell beurkundete Verträge. Trotzdem sollten Auftraggeber das Vertragswerk vor der Unterzeichnung stets durch einen Fachjuristen vor allem hinsichtlich der AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) prüfen lassen.

Zahlungen durch den Käufer/Auftraggeber

Der Bauträger darf Zahlungen erst dann entgegennehmen, wenn eine Reihe von Auflagen erfüllt ist.

1. Beibringung einer Bürgschaft durch den Bauunternehmer

Der Bauträger ist verpflichtet, für das Erbringen seiner Leistung eine entsprechende Bürgschaft zu stellen. Der Kreis der möglichen Bürgen ist gesetzlich stark eingeschränkt: Nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und ausgewählte Versicherungen kommen dafür infrage. Die Bürgschaft umfasst ausschließlich finanzielle Leistungen, stellt also keine Garantie der Fertigstellung des Bauvorhabens dar.

2. Der rechtswirksame Vertrag

Es muss ein rechtswirksamer Vertrag vorliegen. Die für die Realisierung des Bauvorhabens notwendigen Genehmigungen vorliegen. Dies ist durch ein entsprechendes Schreiben des Notars zu bestätigen. Der Vertrag ist nur dann rechtswirksam, wenn dem Bauträger kein Rücktrittsrecht eingeräumt worden ist.

3. Die Eintragung im Grundbuch

Der Anspruch des Auftragsgebers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch vermerkt sein. Dies geschieht durch eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch. Bei Teileigentum muss dessen Begründung im Grundbuch vollzogen sein: Die Teilungserklärung muss vor dem Abschluss des Bauauftrages erfolgen.

4. Die Freistellung von Grundpfandrechten

Grundpfandrechte, die nicht übernommen werden sollen, und im Rang der Vormerkung gleichstehen oder ihr vorangehen, müssen gelöscht werden. Dies kann mit der Vollendung des Bauvorhabens geschehen.

5. Die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung muss erteilt sein. Ist diese auch baurechtlichen Gründen nicht notwendig, muss entweder die zuständige Behörde erklären, dass dem Baubeginn keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen oder aber der Bauträger gibt eine entsprechende Erklärung ab. In letzterem Fall muss eine Frist von einem Monat zwischen Eingang der Erklärung beim Auftraggeber und der ersten Zahlung beachtet werden.

Ablauf der Zahlungen

Es können bis zu sieben Zahlungen vereinbart werden. Die erste Zahlung kann nach Beginn der Erdarbeiten erfolgen und kann bis zu 30 % der Vertragssumme betragen. Liegt dem Auftrag ein Erbbaurecht zugrunde, ermäßigt sich die höchstmögliche erste Zahlung auf 20 % der Vertragssumme. Die restlichen Raten sind nach dem Baufortschritt aufzuteilen. Die folgenden Prozentzahlen beziehen sich auf die Vertragssumme abzüglich der ersten Zahlung. Weitere Zahlungen werden fällig in Höhe von

• 40 von Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
• 8 von Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• 3 von Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
• 3 von Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
• 3 von Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
• 10 von Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 6 von Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
• 3 von Hundert für den Estrich,
• 4 von Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12 von Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 3 von Hundert für die Fassadenarbeiten,
• 5 von Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Die Aufteilung darf pragmatisch gehandhabt werden.

Zweckbindung der Zahlungen

Geleistete Zahlungen dürfen nur dem Vertragszweck entsprechend verwendet werden. Ist der Auftragnehmer für eine Mehrheit von Auftraggebern tätig, dürfen Zahlungen für die einzelnen Bauabschnitte nur dem Verhältnis der Kosten der einzelnen Einheiten zu den Gesamtkosten nach geleistet werden.

Getrennte Rechnung und Verwaltung

Der Auftragnehmer muss die anvertrauten Vermögenswerte getrennt von seinem und dem Besitz anderer Auftraggeber verwalten. Zur Verwaltung sind bei Kreditinstituten Konten einzurichten und die Auftraggeber dem Kreditinstitut offenzulegen. Das Kreditinstitut ist gegenüber den Auftraggebern auskunftspflichtig und muss auf die Geltendmachung von Aufrechnungsansprüchen verzichten.

Ausschluss von Bestimmungen

Juristische Personen des öffentlichen Rechts, öffentlich-rechtliche Sondervermögen, in das Handelsregister oder das Genossenschaftsregister eingetragene Kaufleute können in einer gesonderten Urkunde auf einzelne Bestimmungen der Verordnung verzichten.

Die Rechnungslegung

Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber nach Beendigung des Auftrags Rechnung zu legen. Bei einem vereinbarten Festpreis entfällt diese Pflicht.

Die Anzeigepflicht

Der Auftragnehmer muss der zuständigen Behörde die mit der Leitung des Betriebes der entsprechenden Zweigstelle melden.

Zusammenfassung der Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung bestimmt die Voraussetzungen, unter denen ein Bauträgerauftrag angenommen und durchgeführt werden darf. Sinn der Verordnung ist der größtmögliche Schutz des Auftraggebers, vor allem des Verbrauchers. Eine Bauherrengemeinschaft verzichtet auf den Bauträger und fällt daher nicht unter das Gesetz. Sie regelt sich nach den allgemeinen Bestimmungen vor allem des BGB.