Mit einem Realkredit von günstigeren Zinsen profitieren!

Erfolgt die Besicherung eines Kredits durch ein Grundpfandrecht oder eine vergleichbare Konstruktion, wird dieser als Realkredit bezeichnet. In der Geschichte tauchen Realkredite erstmals in der griechischen Antike auf und fanden ihren Weg über das italienische Mittelalter in die heutige Zeit. Das Wort „Hypothek“ führt auch heute noch zum Ausgangsland. In Deutschland gibt es seit rund 300 Jahren eine Rechtstradition zur Verpfändung von Grundstücken. Erste Grundbücher tauchen bereits im 12. Jahrhundert auf. Die Rechtssphäre, die sich daraus entwickelt hat, darf in Deutschland als stabil und im Kern nicht bezweifelt betrachtet werden. Regelmäßige Versuche, das Grundverkehrsrecht – und damit die Eigentumsordnung – anzugreifen, betrieben von interessierten politischen Kreisen, verlaufen ebenso regelmäßig im Sande.
Die deutsche Rechtsordnung sieht die Grundpfandrechte als Teil des Sachenrechts, also des Bürgerlichen Gesetzbuches. Realkredite sind ein Rückgrat der binnenwirtschaftlichen Entwicklung und unterliegen als solche besonderer Beachtung all derer, die sich seriös mit den volkswirtschaftlichen Grundlagen unseres Landes beschäftigen.

Welche Grundpfandrechte gibt es im Zusammenhang mit einem Realkredit?

Ein Recht, das auf einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht lastet und der Sicherheit eines Darlehens oder einer Forderung dient, ist ein Grundpfandrecht. Die deutsche Rechtsordnung kennt seit über einhundert Jahren drei Formen des Grundpfandes: die Rentenschuld, die Hypothek und die Grundschuld.

Die Rentenschuld

Die Rentenschuld beruht zwar auf einem Grundpfandrecht, eignet sich jedoch nicht als Grundlage für einen Realkredit. Eine Belastung des Grundstücks dient als Sicherheit für wiederkehrende Zahlungen. Zu vereinbaren ist ebenfalls ein Ablösebetrag, der dann fällig wird, wenn die Zahlungen eingestellt werden sollen. Dies kann vom Gläubiger nur in Ausnahmefällen verlangt werden. Die Rentenschuld spielt im deutschen Wirtschaftsalltag eine untergeordnete Rolle.

Die Hypothek

Im Sprachgebrauch wird das Wort „Hypothek“ mit Grundpfandrecht oder auch mit dem darauf beruhenden Darlehen gleichgesetzt. Es bezeichnet aber eine spezielle Form, die aufgrund von Reformen im Bankalltag nahezu verschwunden ist. Die Hypothek ist vom Bestehen der Forderung abhängig (Akzessorietät). Welche Forderungen dem Hypothekengläubiger zustehen, ist vertraglich (Zweckbestimmungserklärung) geregelt. Im deutschen Recht beschränkt sich die Hypothek auf die Verpfändung von Immobilien. Gerät der Schuldner mit der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten in Verzug, kann sich der Gläubiger in dem Umfang der bestehenden Schuld aus den Erlösen der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung befriedigen.

Die Grundschuld

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, sondern begründet das „dingliche Recht“ aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (wie Wohneigentum) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Es gibt zwei Arten von Grundschulden: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld.

Die Buchgrundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dort auch übertragen. Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier und stellt im Rechtsverkehr die Grundschuld dar. Ein formloser Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes reichen für eine Änderung der Eigentumsverhältnisse.

Da im Grundbuch bei einer Briefgrundschuld nicht zu erkennen ist, wer der tatsächliche Begünstigte der Grundschuld ist, wird bei einer Buchgrundschuld der Ausschluss der Briefgrundschuld stets eingetragen.

Der Realkredit in der Praxis

Durch Grundpfand besicherte Kredite sind zu deutlich günstigeren Zinsen verfügbar als andere Darlehen. Gesetzliche Vorschriften und Auflagen der Notenbanken und Aufsichtsbehörden sorgen dafür, dass dies die Regel ist. In Deutschland ist die Bestellung einer Grundschuld oder einer Hypothek nur mithilfe eines Notars möglich. Daher sind bei der Kalkulation stets die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar mit einzurechnen. Gleichzeitig verpflichten sehr strenge Vorschriften die Banken zu einer exakten Wertermittlung der zu beleihenden Immobilie. Immobilienkredite gewährende Banken betreiben meist eigene Abteilungen, die sich nur damit befassen, gelegentlich werden jedoch auch außenstehende Gutachter herangezogen. Dies führt dazu, dass grundpfandbesicherte Darlehen meist erst ab einer gewissen Darlehenshöhe gewährt werden, um die Rentabilität des Kredits sicherzustellen. Immobilieneigentümer mit unbelasteten oder gering belasteten Grundstücken können daher bis zu mittleren fünfstelligen Beträgen mit einer Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag rechnen.

Die Hypothek in der Praxis

Die klassische Hypothek ist in der Bankpraxis nahezu vollständig verschwunden. Die deutsche Rechtspraxis schützt den Schuldner eines mit Grundschuld besicherten Kredits weitgehend vor einem ungerechtfertigten Zugriff des Gläubigers. Bei einer privaten Kreditaufnahme ist die Hypothek weiterhin anzuraten. Private Darlehensgeber können sterben und dann wird die Forderung Teil eines Erbganges, der sich hinziehen kann. Eine bezahlte Hypothek fällt im Grundbuch automatisch dem Schuldner zu (Eigentümergrundschuld), während die Grundschuld bestehen bleibt, bis sie auf Antrag gelöscht wird und dazu ist das Einverständnis des Begünstigten notwendig.

Die Briefgrundschuld in der Praxis

Auch die Briefgrundschuld spielt in der Bankpraxis keine Rolle. Im privaten Bereich ist sie weitgehend vergessen. Die Kosten der Ausstellung eines Grundschuldbriefes erhöhen die Gebühren um mittlerweile ein Drittel. Bis in die zweite Hälfte des letzten Jahrhunderts war sie besonders in ländlichen Kreisen eine beliebte Form der Kreditsicherheit und es kursierten teilweise uralte Grundschuldbriefe. Eine von der Politik stark forcierte Form der Neuordnung ländlicher Grundeigentumsverhältnisse, die „Flurbereinigung“ und die damit verbundene Neuordnung der Flurnummern etc., beendete deren Gültigkeit und damit die Ära der Briefgrundschuld Ende der 70-er Jahre.

Zusammenfassung zum Thema Realkredit

In Deutschland darf im Zusammenhang mit dem Grundpfandrecht von einer weitestgehenden Rechtssicherheit gesprochen werden. Die Aufnahme eines grundpfandbesicherten Kredits ist für den Schuldner nicht mit Risiken innerhalb der Rechtssphäre verbunden.