Sondertilgung bei einer Baufinanzierung, ist das sinnvoll?

Teil eines Vertrages über ein Baudarlehen ist die Vereinbarung der Form der Rückzahlung, also Höhe der Raten und Zeitpunkt der Zahlungen. Als Sondertilgung werden Zahlungen bezeichnet, die die vertraglich vereinbarte Leistungspflicht übersteigen. Die Möglichkeit zur Sondertilgung bei einer Baufinanzierung muss im Darlehensvertrag ausdrücklich festgelegt werden.

Wie funktioniert eine Sondertilgung im Rahmen einer Baufinanzierung?

Bei einer typischen Baufinanzierung wird eine feste Ratenhöhe über eine festgelegte Laufzeit vereinbart. Die Rate enthält einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Zu verzinsen ist nur die jeweils aktuelle Darlehensforderung. Mit jeder Ratenzahlung erfolgt eine Tilgung, also eine Verminderung der Höhe der zu leistenden Zinszahlung. Die gesparten Zinsen fließen in die Tilgung ein. Um eine Sondertilgung handelt es sich nur dann, wenn nach ihrer Zahlung Zins und Tilgung entsprechend neu berechnet werden. Jede echte Sondertilgung verkürzt die Laufzeit des Restdarlehens. Nach Eingang der Zahlung erhält der Darlehensnehmer einen neuen Tilgungsplan.

Die Höhe der Sondertilgung und deren Kosten

Für eine Bank ist jedes einzelne grundpfandbesicherte Baudarlehen ein Stück Existenzgrundlage und ein wichtiger Teil der langfristigen eigenen Finanzstruktur. Zudem sind Vergabe und Verwaltung kostenaufwendig. Daher beschränken Banken Sondertilgungen meistens von sich aus entweder auf einen gewissen Betrag oder einen gewissen Prozentsatz des Restdarlehens pro Jahr. Manche Banken erlauben kleinere Sondertilgungen bis etwa 5 % der Darlehenssumme grundsätzlich, andere wiederum lassen sich deren Einräumung bezahlen. Üblich ist ein Zinsaufschlag von 0,25 %.
Bei der vertraglichen Vereinbarung der Möglichkeit einer Sondertilgung von 10 % muss immer mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden.

Wann ist die Vereinbarung des vertraglichen Rechts zur Sondertilgung für eine Baufinanzierung sinnvoll?

Grundsätzlich sind die Bauzinsen immer noch so niedrig, dass überschüssige Mittel grundsätzlich anders angelegt werden sollten, wenn das Baudarlehen mit der letzten Rate abbezahlt ist. Wenn zum Ende der Laufzeit des Baudarlehens noch eine erhebliche Restschuld zu Buche steht, gilt es, einige Fragen zu klären.

1. Wie alt ist der Darlehensnehmer zum Ende der Laufzeit des Darlehens? Steht der Wechsel vom Berufsleben zum Rentner/Pensionär an, ist es vorausschauend in den meisten Fällen richtig, mit möglichst wenig Verbindlichkeiten in diesen Lebensabschnitt zu starten.
2. Viele, die ein Eigenheim gebaut oder erworben haben, vernachlässigen für dieses Ziel die Altersversorgung. Wenn überschüssige Mittel vorhanden sind, sollte zwischen der Stärkung der Altersvorsorge und der Sondertilgung abgewogen werden. Vielleicht ist auch beides sinnvoll.
3. Wer fest mit dem Eingang einer größeren Summe rechnen kann, etwa aus einer Kapitallebensversicherung, muss abwägen zwischen dem Recht auf Sondertilgung und einer kürzeren Laufzeit des Baudarlehens.

Der Vorteil des Rechts auf Sondertilgung besteht darin, dass das Baudarlehen mit dem vereinbarten Zinssatz weiterläuft, während bei einer kürzeren Laufzeit eine Anschlussfinanzierung gesucht werden muss. Angesichts der gegenwärtigen allgemeinen Erwartung zur Zinsentwicklung wird in vielen Fällen ein Sondertilgungsrecht vorzuziehen sein.

Tilgungsfreijahre und Tilgungsaussetzung

Bei einem Baudarlehen kann mit der kreditgebenden Bank vereinbart werden, dass die Tilgung erst nach einem gewissen Zeitraum beginnt. Die Zinsen für das Darlehen müssen jedoch über die gesamte Laufzeit gezahlt werden! Die Rate für das Baudarlehen ist daher während der Tilgungsfreijahre niedriger. Da die Tilgung meist zwischen ein und drei Prozent vereinbart wird, kann angesichts der gegenwärtigen Zinssituation mit einer ungefähren Halbierung der Rate gerechnet werden.

Der Effektivzins steigt durch das Fehlen der Tilgung während der Tilgungsfreijahre massiv an. Daher sollte dieses Vorgehen sehr sorgfältig überlegt sein. Es ist nur in sehr wenigen Fällen wirklich zu empfehlen, etwa wenn beim Kauf eines Hauses in den ersten Jahren zusätzliche Belastungen erkennbar sind, oder aber sich die Einnahmen der Darlehensnehmer eine gewisse Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages deutlich erhöhen.

Die Tilgungsaussetzung

In einer Baufinanzierung kann die Tilgungsaussetzung vertraglich vereinbart werden. Der Darlehensnehmer erhält das Recht, für eine gewisse Zeit die Ratenzahlung um die zu leistende Tilgung zu vermindern. Die Zinsen müssen jedoch weitergezahlt werden! Die Vereinbarung einer Tilgungsaussetzung kann sehr hilfreich sein, wenn ein finanzieller Engpass beim Darlehensnehmer entsteht. Er muss nur die Bank informieren, dass er dieses Vertragsrecht in Anspruch nimmt und die Bank wird ihm die neu berechnete Rate und einen neuen Tilgungsplan zuschicken. Ohne diese Vereinbarung muss die Tilgungsaussetzung im Einzelfall mit der Bank verhandelt werden. Dies ist zwar in den meisten Fällen möglich, aber immer teuer und fügt der Bonität des Kreditnehmers ernsten Schaden zu. Eine eigenmächtige Kürzung der Ratenzahlung von Baudarlehen führt immer zu einem Mahnverfahren und in der Konsequenz zur Kreditkündigung.

Das endfällige Darlehen

Darlehen, bei denen keine Tilgung vereinbart wird, sondern die einer Summe zurückgezahlt werden müssen, werden als „endfällig“ bezeichnet. Sie werden bei Baufinanzierungen immer dann genutzt, wenn ein Kapitalzugang zu einem festen Zeitpunkt bevorsteht und als Kreditsicherheit durch Abtretung dienen kann, wie Bausparguthaben/Bauspardarlehen oder eine fällige Kapitallebensversicherung.

Baufinanzierungen inkl. Möglichkeit zur Sondertilgung von Löwe-Finanz aus Wuppertal

Wer seine Baufinanzierung gemeinsam mit Löwe-Finanz aufstellt, darf damit rechnen, dass das Thema Sondertilgungsrecht und zu erwartende Vermögenszugänge zur Sprache kommen. Die kostenlose Einräumung ist immer unproblematisch. Die besondere Vereinbarung kann nur im Zusammenhang mit den individuellen Gegebenheiten und Erwartungen erörtert werden.