Übertragung Grundschuld durch einen Abtretungsvertrag

Die Verpfändung von Grundstücken ist eine der wichtigsten Formen der Kreditbesicherung. Sie ist die Grundlage jeder Baufinanzierung und dient in vielen Fällen auch der Sicherung von Krediten für andere Zwecke insbesondere im gewerblichen Bereich. Was unter dem Begriff Übertragung Grundschuld möglich ist, erklären wir hier im weiteren Verlauf.

In Deutschland gibt es zwei Formen des Grundpfands: die Grundschuld und die Hypothek. Während die Hypothek an die tatsächliche Höhe der eingetragenen Forderung gebunden ist, verbrieft die Grundschuld eine allgemeine Verpfändung. In der Praxis hat sich die Grundschuld in den letzten Jahrzehnten durchgesetzt. Der Sicherungszweck der Hypothek wird bei der Grundschuld durch eine Zweckerklärung der Bank ersetzt. Diese ist meist Teil des Kreditvertrages und beschränkt den Zugriff der Bank bei einer Zwangsversteigerung auf den Teil des Erlöses, der die Restschuld abdeckt.

Das Grundbuch

Die Grundpfandrechte Grundschuld und Hypothek werden nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch wird im Grundbuchamt geführt, das mit Ausnahme von Baden-Württemberg beim örtlichen Amtsgericht geführt wird und dessen Bezirk abdeckt. In Baden-Württemberg ist die Organisation aus historischen Gründen lokal unterschiedlich. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, jedoch ist zur Einsicht ein besonderes Interesse nachzuweisen.

Ein Grundbuchblatt besteht aus drei Abteilungen. In der ersten sind die Angaben zum Grundstück (Lage, Flurnummer u. Ä.) und die Eigentümer vermerkt. In der zweiten Abteilung werden Lasten wie Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Reallasten, Sanierungsvermerk u. Ä. aufgeführt. Die Grundpfandrechte werden in der dritten Abteilung eingetragen mit der Besonderheit, dass die Reihenfolge der Eintragungen die Reihenfolge der Befriedigung der Gläubiger im Falle der Pfandverwertung (der Zwangsversteigerung) bedeutet. Nur eingetragene Forderungen begründen ein Pfandrecht an der Immobilie.

Eintragungen und Änderungen im Grundbuch

Diese setzen mit wenigen Ausnahmen einen Antrag und die Bewilligung des Eigentümers voraus. Die meisten Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit Grundstücken sind beurkundungspflichtig, also von einem Notar durchzuführen. Die Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist ein solches Rechtsgeschäft.

Die Grundschuld Übertragung im Detail

Die Rechtsordnung kennt zwei Varianten der Grundschuld: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung der Grundschuld ein Grundschuldbrief ausgestellt. Bei der Buchgrundschuld wird der Ausschluss der Briefgrundschuld ausdrücklich im Grundbuch vermerkt. Die Grundschuld Übertragung einer Briefgrundschuld erfolgt durch einen Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes, die einer Buchgrundschuld durch eine Änderung im Grundbuch. Die Abtretung einer Briefgrundschuld muss in notariell beglaubigter Form erfolgen, soll sie im Grundbuch eingetragen werden: Die privatschriftliche Abtretung reicht dazu nicht aus.

Ist das Darlehen, für das eine Grundschuld bestellt wurde, getilgt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, mit der aus der Grundschuld zugunsten des Gläubigers eine Grundschuld zugunsten des Eigentümers wird. Dieser kann sie endgültig streichen lassen oder durch notariellen Vertrag einem anderen Kreditgeber übertragen.

Zusammenfassung der Grundschuldübertragung

Eine Übertragung einer Grundschuld ist möglich. Nach der Tilgung eines Darlehens, das mit einer Grundschuld besichert worden war, kann die Grundschuld als Eigentümergrundschuld weiter bestehen und später durch Übertragung auf einen neuen Kreditgeber als Sicherheit für einen weiteren Kredit verwendet werden. Dies ist mit einer Gebührenersparnis verbunden: Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar sind nicht verhandelbar, da gesetzlich festgelegt.