Verkehrswert ermitteln: wie viel ist eine Immobilie wirklich wert?

Den Verkehrswert ermitteln ist der erste Schritt und für eine Baufinanzierung von grundlegender Bedeutung, da von ihm der Beleihungswert abhängt. Ein Kredit gilt wirtschaftlich als gesichert, wenn angenommen werden kann, dass der Kreditgeber bei der Realisierung des Grundpfands den ausgereichten Betrag in voller Höhe zurückerhält. Damit ist gemeint, dass wenn der Kredit nicht mehr bedient wird, die Bank die Immobilie zu einem Preis verkaufen kann, der den Kredit und die Unkosten abdeckt. Für gewöhnlich werden 80 % des Verkehrswertes als Beleihungsobergrenze angesetzt.

Der Verkehrswert ist nicht der Marktwert, sondern der unter gewissen Umständen am Markt zu erzielende Preis.

Der Verkehrswert ist eine theoretische Größe, für den es eine rechtliche Definition im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) gibt, die allerdings nur als Wegweiser taugt. Es gibt drei in Deutschland zugelassene Verfahren, den Verkehrswert zu bestimmen, die auch von Art und Nutzung einer Immobilie abhängen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Geregelt sind diese Verfahren in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dazu wird ein amtlicher Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt.

Es gibt keine Methode, mit der man den Verkehrswert einer Immobilie in drei Minuten bestimmen kann!

Entsprechende Angebote im Internet oder auch in der Print Presse sind, wenn sie nicht darauf hinweisen, dass es sich nur um vorläufige Anhaltswerte handelt, grob unseriös und sollten unbedingt ignoriert werden. Die Bewertung einer Immobilie ist ein zeitaufwendiges Unterfangen, dass genauer Vorbereitung bedarf und sowohl Kenntnisse in verschiedenen Bauhandwerken wie auch ein aktuelles Wissen um die tatsächlichen lokalen Marktgegebenheiten verlangt. Natürlich haben fest im Markt verankerte Immobilienmakler aus Erfahrung heraus realistische Preisvorstellungen, die Verkehrswertfeststellung allerdings muss der Überprüfung durch die Bankenaufsicht und die Wirtschaftsprüfer der kreditgebenden Bank standhalten. Als Ihr Finanzberater aus Wuppertal möchten wir Ihnen im Folgenden gerne die wichtigsten Verkehrswertberechnungen gerne näher bringen.

Verkehrswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Für Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke wird das Vergleichswertverfahren genutzt. Es basiert darauf, dass man den tatsächlichen Erlös von vergleichbaren Immobilien heranzieht. Das klingt sehr einfach, funktioniert aber nur unter idealen Bedingungen. Benötigt werden nämlich eine genügend große Zahl an Immobilientransaktionen, die in der Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB einsehbar sind, dies in vergleichbarer Lage und Größe und dazu noch in zeitlicher Nähe. Es gibt Siedlungen von respektabler Größe, in denen in der ganzen letzten Dekade kein Haus verkauft wurde.

Verkehrswert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Im Unterschied zum Vergleichswertverfahren führt das Sachwertverfahren immer zu einem rechnerisch nachvollziehbaren Ergebnis. Dabei werden die aktuellen Kosten für den Neubau des vorhandenen Gebäudes zuzüglich der Grundstückskosten nach den Bodenwertrichtlinien angesetzt und um einen Betrag vermindert, der der Abnutzung des bestehenden Gebäudes entspricht. Banken schätzen diese Berechnungsmethode, da jeder Rechenschritt mit Fakten belegt wird. Allerdings wird der Marktwert, die Attraktivität der Immobilie, nur durch die Bodenwertrichtlinien repräsentiert, was mitunter deutlich von der Realität abweichende Ergebnisse erbringt.

Verkehrswert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren

Diese Art, den Verkehrswert zu ermitteln, kann nur bei vermieteten Objekten herangezogen werden. Das Verfahren ist sehr kompliziert und verlangt nach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der letzten Jahre. Grundlage aller Berechnungen sind die Jahresrohmiete und die Bewirtschaftungskosten, aber es werden auch andere Faktoren berücksichtigt wie der Bodenwert und seine Verzinsung (Liegenschaftszins). In der Praxis spielt auch die simple Kennzahl x-mal Jahresmiete eine entscheidende Rolle für die Bewertung von Anlageimmobilien.

Der Bodenrichtwert bei der Verkehrswertermittlung

Das Baugesetzbuch sieht die Bildung von Gutachterausschüssen vor, die neben anderen Aufgaben den sogenannten Bodenrichtwert ermitteln. Grundlage dafür ist die Sammlung aller Immobilientransaktionen, die Kaufpreissammlung. Aus der Analyse aller Verkäufe wird der Bodenrichtwert gebildet, der die gesetzliche Grundlage für Berechnungen des Finanzamtes ist. Der Bodenrichtwert wird mindestens alle zwei Jahre neu festgestellt. Die Ergebnisse werden veröffentlicht und können bei den Gemeinden eingesehen werden.

Man sollte nie nur einem Verfahren zur Feststellung des Verkehrswertes vertrauen

Wer sich aus einem größeren Bauprojekt eines gewerblichen Bauträgers ein Reihenhaus kaufen oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, das Projekt mit Preisen in einem Verkaufskatalog beschrieben ist und über den Verkäufer nichts nachteiliges bekannt ist, benötigt kein Wertgutachten, denn das Gesamtprojekt ist durch die Bank des Projektträgers auf seine Wirtschaftlichkeit, und ein wichtiger Teil davon ist die schnelle Verkäuflichkeit, geprüft worden. Mit Einschränkungen gilt das auch für Neubaueigenheime. Bei ausnahmslos allen Bestandsimmobilien sollte man sich aber genau über den Verkehrswert informieren.
Die Schwäche des Vergleichswertverfahrens liegt darin, dass der Zustand der einzelnen Immobilie nicht gewürdigt wird und beim Sachwertverfahren spielt der Bodenrichtwert eine wichtige, aber die Attraktivität einer Immobilie keine Rolle.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung andere Eigentümer fragen

Wenige Gespräche mit Alteigentümern genügen, um zu erfahren, in welchem Zustand eine Eigentumswohnanlage ist. Auch darf man mittlerweile darauf vertrauen, dass die Bank keinen deutlich überhöhten Kaufpreis finanzieren wird. Meistens findet man auch im Internet Preise für vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Lage.

Gutachten zum Verkehrswert ermitteln

Wer den Erwerb einer Bestandsimmobilie plant, sollte einen Gutachter zuziehen. Das gilt ausdrücklich auch für Eigentumswohnungen, die aus der Teilung gekauft werden, also noch keine Eigentümer Erfahrungen vorliegen. Baumängel, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen aber auch Eigenheiten des Gebäudes oder der Lage können nur vom Fachmann hinsichtlich ihres Einflusses auf den Verkehrswert beurteilt werden.

Gutachter sind nicht billig, aber notwendig und man sollte die Kosten dafür nicht scheuen.