Der Ablauf bei einer Versteigerung von Immobilien

In den letzten Jahrzehnten entwickelte sich die Versteigerung von Immobilien, vornehm auch „wettbewerbsorientiertes Verkaufsverfahren für Immobilien“ genannt, zu einer wichtigen und allgemein akzeptierten Alternative zum traditionellen Verkauf durch Makler auf der Grundlage von Wertgutachten. Drei Verfahren gilt es sorgfältig voneinander zu unterscheiden:

1. die Immobilienauktion
2. das Bieterverfahren und
3. die Zwangsversteigerung.

Rechtliche Grundlagen für die Versteigerung von Immobilien

Die Immobilienauktion wird durch die Versteigererverordnung gesetzlich geregelt, die Zwangsversteigerung durch das Zwangsversteigerungsgesetz. Für das Bieterverfahren gibt es keine speziellen gesetzlichen Vorgaben, es gilt das Zivilrecht.

Wer führt die Versteigerung von Immobilien durch?

Die Immobilienauktion wird durch öffentlich bestellte und vereidigte Auktionatoren abgewickelt, die meist Mitinhaber des beauftragten Auktionshauses sind oder bei diesem angestellt sind. Die Zwangsversteigerung führen die zuständigen Amtsgerichte durch. Das Bieterverfahren kann sowohl durch den Verkäufer als auch durch Makler oder sonstige Beauftragte durchgeführt werden.

Wer beauftragt die Verfahren?

Die Immobilienauktion und das Bieterverfahren gehen vom Eigentümer der Immobilie aus. Die Zwangsversteigerung beruht auf einem Antrag eines Gläubigers, dem in aller Regel langwierige Verhandlungen über deren Abwendung vorausgegangen sind. Über den Antrag entscheidet das zuständige Amtsgericht.

Die Immobilienauktion und die Zwangsversteigerung sind vom Ablauf her für den Käufer vergleichbar.

1. Der Bieterwettbewerb ist offen: Jeder Interessent wird gleich behandelt, zum Abschluss kommt das höchste Angebot.
2. Interessenten haben vor dem Kauf ausreichend Zeit, sich uneingeschränkt über die Merkmale und Belastungen der Immobilie zu informieren.
3. Das Verfahren selbst ist absolut transparent. Der Bieter kann den Eingang der Angebote direkt verfolgen.
4. Für den Bieter besteht volle Sicherheit nach dem Zuschlag: Mit dem Zuschlag hat er die Immobilien erworben.
5. Die rechtliche Absicherung ist uneingeschränkt gegeben: Bei der Immobilienauktion erfolgt die notarielle Beurkundung unmittelbar nach der Auktion. Der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren durch das Amtsgericht ist ein hoheitlicher Akt: Das Eigentum an der Immobilie geht sofort über.

Die Prüfung der Bonität der Bieter

Bei Immobilienauktionen verlangen die sie durchführenden Auktionshäuser von den Bietern einen geeigneten Nachweis der Zahlungsfähigkeit (wird meist durch eine Bank erbracht). Bei Zwangsversteigerungen kann auf Verlangen eines Beteiligten die Hinterlegung einer Sicherheitsleistung gefordert werden (ist die Regel).

Die Festlegung des Immobilienwerts

Bei Zwangsversteigerungen ist das Wertgutachten vorgeschrieben. Bei Immobilienauktionen erfolgt eine Festlegung des Mindestgebots durch das Auktionshaus.

Die Herstellung der Öffentlichkeit des Verfahrens

Auktionshäuser bewerben ihre Versteigerungen und geben die Versteigerungstermine weit im Voraus bekannt. Bei ihnen sind auch die Exposés erhältlich und weitere Informationen erhältlich. Bei Zwangsversteigerungen sind Werbemaßnahmen gesetzlich untersagt. Die Herstellung der Öffentlichkeit erfolgt durch eine amtliche Bekanntmachung. Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, muss entweder den entsprechenden Schaukasten im Amtsgericht finden oder aber zvg-portal.de aufrufen. Teilweise stehen dort auch Unterlagen zum Objekt der Zwangsversteigerung zum Download bereit.
Bei Zwangsversteigerungen besteht kein Anspruch auf Besichtigung der Immobilie!

Der Ablauf bei einer Versteigerung von Immobilien im Bieterverfahren

Im Rahmen der Rechtsordnung kann jeder verkaufswillige Eigentümer einer Immobilie deren Verkauf nach seinen Vorstellungen organisieren. In den letzten Jahren wurde ein Ablauf zum Standard: Der Verkäufer – oder sein Beauftragter – eröffnet im Internet eine Plattform, auf der Interessenten Einzelheiten zum Verkaufsobjekt erhalten und ein Angebot abgeben können.

Der Bieterwettbewerb hängt stark davon ab, wie bekannt diese Plattform wird. Es liegt im Ermessen des Verkäufers, welche Informationen er auf dieser Plattform gibt, ob er Besichtigungen einräumt oder weitere Unterlagen auf Anforderung und eventuell gegen Sicherheitsleistung oder Gebühren zur Verfügung stellt. Aktuelle Grundbuchauszüge werden meist nicht auf der Plattform veröffentlicht. Eine Kaufabsicht gilt jedoch als berechtigtes Interesse und ermöglicht die eigenständige Einsicht in das entsprechende Grundbuchblatt.

Das Bieterverfahren selbst ist für gewöhnlich völlig intransparent. Der Betreiber der Plattform muss die Gebote nicht allgemein zugänglich machen und er muss dem Höchstbietenden auch nicht den Zuschlag erteilen. Der Verkäufer ist nicht gezwungen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen, oder ein bestehendes für die Festlegung eines Mindestgebots heranzuziehen. Ob die Bonität der Bieter geprüft wird und wenn ja, wie, entscheidet der Verkäufer allein. Selbst wenn der Verkäufer ein Angebot akzeptiert, kann er bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags Nachverhandlungen fordern. Es besteht keinerlei Rechtssicherheit aus dem Verfahren.

Die Unterschiede zwischen der Immobilienauktion und der Zwangsversteigerung

1. Der wichtigste Unterschied für den Verkäufer besteht darin, dass bei der Immobilienauktion ein Mindestgebot festgelegt wird. Wird dieses nicht erreicht, erfolgt kein Verkauf. Bei der Zwangsversteigerung hingegen wird zum höchsten Gebot verkauft. Dieses kann weit unter dem Marktwert liegen.
2. Einer Zwangsversteigerung geht ein langwieriges Verfahren voraus, das sich meist wenigstens über ein Jahr hinzieht. Eine Immobilienauktion lässt sich innerhalb von wenigen Monaten abwickeln.
3. Bei einer Immobilienauktion kann die Immobilie vorher vom Interessenten besichtigt werden. Bei Zwangsversteigerungen ist dies oft nicht möglich.
4. Bei einer Immobilienauktion werden die Rechte des Eigentümers versteigert. Eine Zwangsversteigerung betrifft alle Rechte, die mit der Immobilie verbunden sind, also auch die der Gläubiger!
5. Bei einer Immobilienauktion muss mit dem Zuschlag ein gewisser Prozentsatz der Kaufsumme geleistet werden. Bei einer Zwangsversteigerung wird der Gebotspreis mit dem Zuschlag sofort fällig.

Immobilienauktionen sind ein fester Bestandteil des Marktes geworden. Die Stabilität und Transparenz der Abläufe ziehen sowohl gewerbliche wie private Investoren überregional an. Bieterverfahren bewegen sich im rechtlichen Niemandsland und sind nur im Einzelfall eine Alternative beim Immobilienkauf. Zwangsversteigerungen erfolgen zwar in einem sehr korrekten Verfahren, aber die zugrunde liegenden Wertgutachten schließen Überraschungen nicht aus.