Vorverkaufsrecht oder Vorkaufsrecht

Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB kennt nur den Begriff des Vorkaufsrechts (§§ 463 ff). Vorverkaufsrecht wird in identischer Bedeutung immer wieder gebraucht.

Was versteht man unter einem Vorverkaufsrecht?

Es handelt sich um das Recht, in einen Kaufvertrag eintreten zu dürfen, der zwischen zwei Parteien geschlossen wurde. Das Recht wird vertraglich zwischen dem Eigentümer einer Sache und dem Vorkaufsberechtigten vereinbart. Die rechtlichen Vorschriften sind Teil des Schuldrechts und beziehen sich zunächst keineswegs nur auf Immobilien, werden aber in der öffentlichen Wahrnehmung allgemein damit verbunden.

Im Geschäftsleben ist allerdings das Vorkaufsrecht für bewegliche Gegenstände weit häufiger anzutreffen als das für Immobilien und wird häufig anders bezeichnet, etwa als „Option“. Häufig ist es ergänzender Teil eines Mietvertrages: Die Mietsache wird nach einer gewissen Mietdauer dem Mieter zu einem vertraglich festgelegten Preis zum Kauf angeboten. Der Vermieter hat gleichzeitig auch einen Vertrag mit einer anderen Verwertungsfirma. Solche Verträge sind eine bekannte Variante des Leasings im Kfz-Bereich, aber auch die Nutzer von Hilfsmitteln im medizinischen Bereich kennen diese Angebote beispielsweise bei Reizstromgeräten. Die Krankenversicherung ist der Mieter und der Nutzer der Vorkaufsberechtigte.

Bei beweglichen Gegenständen ist die Materie kaum weiter erläuterungsbedürftig: In der Praxis erhält der Nutzer vom Vermieter vor Ablauf des Mietvertrags ein Anschreiben mit der Bitte, sich zu erklären. Will er das Vorkaufsrecht wahrnehmen, zahlt er den Kaufpreis und wenn nicht, gibt er die Mietsache zurück.

Im Zusammenhang mit Immobilien sind Vorkaufsrechte ein komplexes Thema. Wer als Immobilieneigentümer oder -interessent damit konfrontiert wird, sollte sich unbedingt juristischen Beistand sichern.

Die Arten der Vorverkaufsrechte bzw. Vorkaufsrechte

1. Das Vorkaufsrecht in den schuldrechtlichen Bestimmungen des BGB

Diese regeln das Vorkaufsrecht beweglicher und unbeweglicher Sachen. Das Vorkaufsrecht wird durch einfache Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten begründet und belastet nicht die Sache selbst. Etwas, auf das sich ein Vorkaufsrecht bezieht, kann durchaus an eine dritte Partei verkauft werden, allerdings können daraus dem Inhaber des Vorkaufsrechts aus dieser Missachtung seiner Rechte Schadensersatzansprüche erwachsen.

2. Das dingliche Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094 BGB

Dieses Rechtsinstitut ist Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vorbehalten. Es handelt sich um eine Belastung des Grundstücks, die im Grundbuch in der zweiten Abteilung eingetragen wird.

Das Vorkaufsrecht besteht aus dem Recht, in einen Kaufvertrag einzutreten, der zwischen dem Eigentümer und dem Käufer geschlossen wurde. Die Festlegung des Kaufpreises erfolgt zwischen Eigentümer und Käufer/Interessent. Nutzt der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht, übernimmt er den Kaufvertrag zu dessen Bedingungen einschließlich des Kaufpreises. Daher kann die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch keinen Kaufpreis enthalten.

Der Verkäufer eines Grundstücks, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, wird daher stets auf einer Rücktrittsklausel für den Fall der Ausübung dieses Rechts bestehen. Die Umgehung des Vorkaufsrechts ist nicht möglich. Daher kennt das dingliche Vorkaufsrecht auch keine Schadensersatzansprüche für diesen Fall.

Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn

• der Vorkaufsberechtigte und der Eigentümer mit einer beglaubigten Urkunde beim Grundbuchamt dessen Löschung beantragen
• bei einer Schenkung
• das Vorkaufsrecht nicht wahrgenommen wurde
• bei einer Zwangsversteigerung
• beim Erbübergang, wenn die Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts nicht vereinbart wurde.

3. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte

Gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es zahllos und in den unterschiedlichsten Gesetzen. Zunächst sind die Vorkaufsrechte des Zivilrechts von denen des öffentlichen Rechts zu unterscheiden.

3.1. Die Vorkaufsrechte des BGB

3.1.1. Das Vorkaufsrecht des Mieters § 577 BGB

Wird Wohnraum in Wohneigentum umgewandelt und soll verkauft werden, so muss es zwingend zunächst dem Mieter angeboten werden. § 577 BGB findet auch auf vermietete Häuser und Doppelhaushälften Anwendung.

Gesetz und Rechtspraxis sehen das Erlöschen dieses Rechts vor wenn es sich um

• einen Verkauf an Familienangehörige des Eigentümers
• eine Schenkung
• einen zweiten oder weiteren Verkauf innerhalb der Mietdauer
• eine Zwangsversteigerung

handelt.

3.1.2 . Das Vorkaufsrecht des Miterben

„Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.“ (§ 2034 BGB). Dieses Recht ist vererbbar. Für Erbauseinandersetzungen ohne Testament ist dies eine Art Grundgesetz.

3.2. Gesetzliche Vorkaufsrechte im öffentlichen Recht

Es gibt kein allgemein einsehbares Verzeichnis der Vorkaufsrechte innerhalb einer Gebietskörperschaft. Im Allgemeinen können Bauämter oder Gemeindeverwaltungen darüber Auskunft geben. Diese können allerdings durch landes- oder bundesrechtliche Vorschriften ergänzt sein. Beim Eigentumsübergang von Immobilien besorgt der Notar alle entsprechenden Erklärungen und Einwilligungen. Der fehlende Verzicht auf ein Vorkaufsrecht hemmt den Vollzug des Kaufvertrags.

3.2.1. Das bekannteste öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht formuliert § 24 Baugesetzbuch zugunsten der Kommunen zur Sicherung der Bauleitplanung.

3.2.2. Häufig bestehen Vorkaufsrechte zur Sicherung von Verkehrsanlagen. Entsprechende Vorschriften finden sich z. B. im Eisenbahngesetz.

3.2.3. Im Bereich des Denkmalschutzes finden sich relevante landesrechtliche Vorgaben.

3.2.4. Ein Vorkaufsrecht zum Zwecke des Naturschutzes und der Landesplanung räumen die Rechtsordnungen einiger Bundesländer den Gebietskörperschaften ein.

Im Unterschied zum Vorkaufsrecht im bürgerlichen Recht gelten gesetzliche Vorkaufsrechte auch ohne Kenntnisnahme durch den betroffenen Eigentümer. Er ist als Normadressat für seinen Kenntnisstand in Bezug auf bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte verantwortlich. Kann ein Verkauf einer Immobilie nicht vollzogen werden, weil ein dem Eigentümer nicht bekanntes Vorkaufsrecht diesen blockiert, so ist er dem Käufer/Interessenten zum Schadensersatz verpflichtet, wenn keine entsprechende Rücktrittsklausel im Vertrag den Schaden begrenzt.