Warum vollständige Unterlagen entscheidend sind

Wenn ich für meine Kundinnen und Kunden eine mögliche Immobilienfinanzierung heraussuche, merke ich immer wieder: Die Bank entscheidet nicht nach Bauchgefühl, sondern nach Papier – oder besser gesagt: nach PDFs. Unvollständige oder veraltete Nachweise führen zuverlässig zu Rückfragen, Verzögerungen und im schlimmsten Fall zur Absage. Mein Credo lautet deshalb: Je gründlicher Ihre Unterlagen, desto schneller der Kredit – und desto entspannter Ihre Nerven.

Persönliche Bonitätsunterlagen – Ihre finanzielle Visitenkarte

Ohne solide Bonität gibt’s keinen Kredit, so einfach ist das. Damit die Bank Ihre wirtschaftliche Stabilität bewerten kann, brauche ich von Ihnen:

• Personalausweis (Vorder- und Rückseite) – Identitätsnachweis, Pflicht bei jeder Transaktion

• Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate – belegen Ihr aktuelles Einkommen

• Einkommensteuer­bescheide der letzten 2 Jahre – zeigen Ihr Jahreseinkommen und steuerliche Rückstellungen

• Nachweise über Renten­ oder private Altersvorsorge – wichtig bei Selbstständigen oder im Ruhestand

Bitte alles gut lesbar, am liebsten als einzelne PDFs. Das spart Ihnen und mir Zeit.

Unterlagen zum Eigenkapital – Sicherheit für die Bank

Eigenkapital ist mehr als ein Nettoguthaben. Es zeigt der Bank, dass Sie finanziell Verantwortung übernehmen. Relevante Belege:

• Konto- oder Depotauszüge

• Bausparverträge

• Schenkungs- oder Erbschaftsnachweise

Mit rund 20 % Eigenmitteln eröffnen sich meist schon deutlich günstigere Zinskonditionen.

Nachweise über bestehende Verpflichtungen – Überblick schaffen

Neben Einkommen und Eigenkapital prüft die Bank Ihre laufenden Belastungen:

• Kredit- und Leasing­verträge

• Unterhaltsverpflichtungen

• Ehe- oder Scheidungsurteile

Offenheit zahlt sich aus – jede nicht angegebene Rate taucht ohnehin im Kontocheck wieder auf.

Immobilienbesitz: bestehende Objekte richtig dokumentieren

Wenn Sie bereits Immobilien besitzen, benötige ich zusätzlich:

• Mietverträge (bei vermieteten Einheiten)

• Darlehensverträge (bei Umschuldung)

• Jahreskonto­auszüge und Valuten­bescheinigungen

So sieht die Bank sofort, welche Einnahmen und Verbindlichkeiten schon vorhanden sind.

Objektunterlagen zur Wunschimmobilie

Das Herzstück: Ihre neue Immobilie. Ohne belastbare Objektunterlagen gibt es keine Wertermittlung – und ohne Wertermittlung keinen Kredit.

• Kaufvertrag oder -entwurf

• Teilungserklärung (bei Eigentums­wohnungen)

• Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)

• Lageplan / Flurkarte (max. 6 Monate alt)

• Grundriss mit Maßangaben & Wohnflächen­berechnung

• Objektbeschreibung und aktuelle Fotos

• Energieausweis & Wohngebäude­versicherung

Spezialfall: Selbstständige und Freiberufler

Als Selbstständiger müssen Sie der Bank ein noch klareres Bild Ihrer Ertragslage liefern:

• Bilanzen & GuV der letzten 3 Jahre

• Aktuelle BWA

• Einnahmen-Überschuss-Rechnung

• Einkommensteuer­erklärungen

• Gesellschaftsvertrag (bei Kapitalgesellschaften)

Alle Unterlagen sollten durch Ihren Steuerberater testiert sein.

Dokumente bei Umschuldung

Bei einer Umschuldung gelten Sonderregeln. Essenziell sind:

• Bestehende Darlehens­verträge

• Letzter Jahreskonto­auszug

• Valuten­bescheinigung Ihres Kreditinstituts

Damit lässt sich die Restschuld sauber erfassen und die neue Finanzierung passgenau kalkulieren.

Checkliste für Angestellte

Checkliste für Selbstständige

Warum verlangt die Bank so viel Papier?

• Bonitätsprüfung – Wie zuverlässig zahlen Sie zurück?

• Objektbewertung – Ist die Immobilie den Kredit wert?

• Ausfallrisiko-Analyse – Passt die monatliche Rate zu Ihrem Budget?

• Regulatorik – Gesetze wie MaRisk und KWG verpflichten Banken zu gründlicher Prüfung.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

1. Unvollständige Unterlagen einreichen

2. Veraltete Nachweise benutzen

3. Dokumente unsortiert zusammenwerfen

4. Papierberge statt PDFs schicken

Mein Tipp: Legen Sie eine digitale Mappe an, sauber beschriftet und nach Kategorien sortiert.

Turbo-Tipps für die schnelle Kreditgenehmigung

• Alle Dokumente gesammelt in einer E-Mail oder sicheren Cloud-Freigabe bereitstellen

• Unterlagen regelmäßig aktualisieren (Grundbuch, Kontoauszüge max. 3 Monate)

• Rückfragen der Bank umgehend beantworten – Zeit ist Geld

FAQs

Welche Unterlagen brauche ich als Angestellter?
Personalausweis, Gehalts- und Steuer­nachweise, Eigenkapital- und Objektunterlagen.

Wie aktuell müssen Kontoauszüge sein?
Ideal: nicht älter als 4 Wochen.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Verzögerung oder Ablehnung des Antrags.

Brauche ich einen Notar für alle Objektunterlagen?
Nur für Kaufvertrag, Grundbuchauszug und Teilungserklärung.

Was ist eine Valutenbescheinigung?
Der offizielle Nachweis über die aktuelle Restschuld eines Darlehens.

Müssen alle Dokumente im Original vorliegen?
Gut lesbare PDFs reichen völlig aus.

Fazit – Gut vorbereitet zur Immobilienfinanzierung

Mit einer vollständigen und strukturierten Unterlagenmappe machen Sie es der Bank leicht, Ja zu sagen. Sie sparen Zeit, vermeiden Stress und sichern sich oft bessere Konditionen. Wenn Sie unsicher sind, welche Dokumente noch fehlen, melden Sie sich – ich helfe Ihnen gern, die Mappe fit für den Kreditentscheid zu machen.

Empfohlene externe Links:

• Bundesministerium der Finanzen – Immobilienförderung

• Verbraucherzentrale – Baufinanzierung